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Mr Ben（刘建云）简介：2000年哈工大硕士毕业，PMP会员，持有欧盟绿卡，曾就职于中兴通讯（6年）、华为（9年），做过码农、产品经理、营销总监、销售总监，2005年起征战海外市场，2011年起常驻波兰，2015年在波兰创业，波兰萃欧公司创始人，2019年新书《华为系创业版图中崛起的30位门徒》成员之一。
2017年1月，萃欧发布了《萃欧资讯：波兰购房攻略》，这是关于波兰房产投资的第一个实战经验分享贴，得到了众多朋友的关注和支持。
又时隔一年多，波兰房产市场又发生了很多变化，现将萃欧对波兰房产市场的进一步理解及经验重新整理成文，供大家参考。
将大家在购房过程中普遍关注的典型问题，总结如下： 1. 作为中国人，可以在波兰购买房产吗？ 在波兰的相关法律中，对于外国人在波兰购买房产，有着明确的规定。如果是公寓，不管面积大小，不管你在波兰是否有居留卡身份，无需政府审批，均可以直接购买。如果是别墅和土地，则必须持有波兰本地有居留卡合法身份，而且需要向政府部门审批，审批通过后方可以购买。如果你持有欧盟绿卡，且超过5年，则无需政府部门审批，即可直接购买土地和别墅。对于一些边境敏感城市，如果是外国人，无论是购买公寓还是土地或别墅，都需要政府审批。但大家也不要被政府审批这个流程给吓住了，只要申请材料准备得充分，都会获得批准的。
2. 如果仅持有短期居留卡，想买别墅，有途径吗？ 如果持有短期居留卡，需要买别墅，则必须向政府部门申请许可，按照萃欧的经验，只要申请材料准备得当，一般都可以获批，大家千万不要被政府审批这个流程给吓住了，因为这个流程是在法律中定义的，必须要走这个流程。按照萃欧当前掌握的信息，由于申请人数太多，政府批复周期较长，一般需要半年。另外一种方法是注册公司，用公司的名义来购买，只要占地面积不超过4000平方，是可以不要申请政府批复的，可以直接购买。目前很多中国人，均采用后面这种方法。
3. 如果在波兰买房，可以向银行申请贷款吗？ 很多人都知道，波兰银行的贷款利率很低，如果可以贷款买房，那是不能再美的事了。但是，波兰所有银行都执行这样一个普遍的贷款政策，即：如需贷款，你必须要在波兰本地有收入，且这个收入一定要有证据，也就是说：你在波兰本地一定得有工资，而且是必须发薪到你的银行账户，工资越高，贷款的额度就会越高，甚至可以高达90%。而据我们了解，很多人并不满足这个条件，有些人的工资拿的是现金，而有些人虽然发薪到户，工资却做得很低。如需贷款，务必发薪到户，且工资不能太低，否则门都没有。按照萃欧的经验，如果你同时在中国有收入，或者在波兰已经有一定的固定资产，这对贷款会有一定的帮助，但核心关键点还是，你得在波兰本地有一定的收入。
4. 波兰的当前房价如何？ 华沙是波兰房价最贵的城市，我们仅以华沙的房价为例。2019年，华沙的房价依然在不断上涨，当前华沙城区已经基本很难找到9000兹以下的房子了，华沙当前的主力房价基本在11000兹-12000兹左右，核心区域的房子价格已经达到15000兹。波兰的房子价格基本遵循这样的规律，房子越小，单价越贵，房子越大，单价则相对比较便宜。华沙当前的地下车库价格基本已经达到35000兹/个，部分楼盘已经达到50000兹。
5. 波兰房子的面积是如何计算的？有公摊面积吗？ 波兰的商品房均是按照室内实际使用面积来计算的，无任何公摊面积，且阳台也是不算面积的。如果购买的是底层的房子，则花园一般也是免费赠送的，所以在波兰购房，没有得房率这样的一个概念。按照这样的计算方法，如果买一个60平方的房子，基本相当于国内85平方的房子了，面积已经不小了。所以，不能单纯地拿波兰的房价和国内的房价进行直接对比，波兰的房价是基于实际使用面积，而国内的房价是包括了公摊面积及建筑面积。
6. 在波兰购房有风险吗？会不会被骗？ 波兰的新房销售，有非常健全的法律制度作为保障，被欺诈、房子无法交付、房产质量、一房多售等问题，一般不易出现。但是开发商还是有一些合理的销售套路，购房属于一个大投资，萃欧建议找专业的咨询公司协助购房，省时、省力，省钱，并可规避一些可能出现的风险。如果是购买二手房，则存在一定的风险，主要是需要确认房子是否存在抵押、房主是否存在法律纠纷等，如果购买二手房，萃欧建议一定要请专业的机构或者律师来协助。
7. 在波兰购房手续复杂吗？ 无论是购买新房，还是二手房，一般都是先签订预售合同，然后再签订正式过户合同，其中最关键的是签订正式购买合同，而签订正式购买合同是一定要去公证处进行公证的，完成公证后，房产合同公证书即具备一切法律效应，房子的所有权基本就拿到手了，只不过公证处会代表买卖双方向政府进行备案，这只是一个流程处理而已，基本没有风险。在波兰，并没有像国内所说的房产证，产权信息均是在政府网站直接查询的，或者可以把经过公证后的房产购买合同当着产权证。
8. 波兰房产市场如何？容易买到好的房子吗？ 波兰的房地产市场处于一个快速发展阶段，当前房产市场非常繁荣，由于很多人看到了这个显著的机会点，投资的人很多。如果你在华沙，可以试着去房产销售公司现场考察一下，如果要买到好的地点，好的房型，买现房基本是不可能的，按照萃欧的实际经验，如果要买到好的房子，基本要提前一年，甚至是两年，也就是说你只能买期房。如果要购房，且想买到好的房型，务必要提早和房地产商联系，一定务必要赶早！！！
（版权申明：正文作者刘建云，原创，版权归波兰萃欧有限公司ChinEuro Sp. z o.o.所有，如需转载，必须在正文开始前醒目处注明作者姓名“刘建云”及来源微信公众号“萃欧”，转载时，文字不允许改动，不允许任何形式的删减、改编、拼接及添加。）
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发表于 2019-12-10 05:31:02
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