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Mr Ben（刘建云）简介：2000年哈工大硕士毕业，PMP会员，持有欧盟绿卡，曾就职于中兴通讯（6年）、华为（9年），做过码农、产品经理、营销总监、销售总监，2005年起征战海外市场，2011年起常驻波兰，2015年在波兰创业，波兰萃欧公司创始人，2019年新书《华为系创业版图中崛起的30位门徒》成员之一。
2017年1月，萃欧发布了《萃欧资讯：波兰购房攻略》，这是关于波兰房产投资的第一个实战经验分享贴，得到了众多朋友的关注和支持。
又时隔一年多，波兰房产市场又发生了很多变化，现将萃欧对波兰房产市场的进一步理解及经验重新整理成文，供大家参考。
在宏观层面，波兰房产市场主要呈现如下状态： 1. 华沙房产销售价格持续上涨，市中心价格已经15000兹以上 波兰的房产持续上涨，以萃欧实际观察到的相关数据来看，在近一年内，华沙的房产价格涨幅不低于10%。相关历史记录如下：2012年初，华沙的房产广告价格是4000兹/平方；2017.01，华沙城区仍可以看到7000兹/平方的房子；2018.09，华沙城区基本看不到8000兹/平方以下的房子了，2019年11月，华沙市区已经很难找到9000兹/平方以下的房子，华沙地点稍好的房产价格基本在12000兹左右，核心区域的房产价格已经在15000兹以上。
不难看出，华沙的房产在这些年经历了疯狂的增长，并且还在持续增长中，未见到任何放缓的迹象。此外，虽然萃欧主要关注的是华沙的房产，但从其它媒体及官方发布的统计数据来看，其它城市和华沙的房产价格保持一样的价格走势，也在不断攀升。
2. 经济增长及外来投资，推动波兰房价持续上涨
波兰的房价是低估的，记得2012年刚来华沙时，见到华沙的房产广告，每平方仅4000兹左右，折合人民币不到8000人民币，华沙是波兰的首都，这样的房价明显是被低估了。随着波兰的经济增长，人民收入增多，不动产的价格必然会持续增长，另外还有一个主要原因是来自乌克兰和德国的投资，乌克兰的投资者主要寻求的是资金安全，而德国的投资者则主要是看到了价格洼地。内因及外因促成了波兰房价的持续上涨，按照萃欧的观察，2018年华沙的房价相比2012年实际至少上涨了60%。
3. 华沙房产市场仍处于卖方市场 华沙是波兰的首都，是波兰的政治、经济及文化文化中心，当前华沙的人口约170万左右，按照波兰政府发布的报告，随着经济增长，更多的人群将涌入华沙，华沙未来将会是一个300万人口的大型城市，华沙当前的房产市场已处于非常火爆的状态。根据萃欧近一年来走访和操作的房产项目经验来看，华沙房产完全处于一个卖方市场，即使是期房项目，基本一开盘，所有好房型立即就会售空。所以想投资到好的房产，必须尽早介入。一般情况下，如果你看中的楼盘已经在开始建设，那基本上没有什么好房型了。
4. 波兰房产市场仍有一定的增长空间 华沙是当前波兰房产价格最贵的城市，华沙城区当前的主力价格约11000-12000兹，而这个价格不管是和西欧首都城市相比，还是和中国的一线城市相比，这个价格仍属于偏低的，虽然在过去6年间，波兰的房价一直在持续上涨，但其进一步上涨仍有很大空间。但这种增长趋势，一定是循序渐进的、缓慢的，不可能出现暴涨的局面。萃欧认为，华沙将继续领跑波兰房产市场，且每年的增长将持续保持在5%-8%左右，预计在2025年左右，华沙城区的平均房产价格将突破2万兹。
5. 波兰房产销售持续上涨，带动房产租赁价格持续上涨 在波兰房产投资市场，有这样一个普遍采用的房产投资哲学，即：房产投资一般均需要在12年-15年收回投资成本，直接一点说，一般房产的投资正常收益年回报率均控制在6%左右。基于这样的投资哲学，随着房产销售价格上涨，房产租赁价格必然也会持续上涨，根据当前萃欧收集到的信息，这一年，华沙房产租赁价格也在继续攀升，华沙房产租赁价格基本已经达到60兹/平方，比如租一个一室一厅的房子（面积约50平方左右），一般最低租金都要到达2500兹。
6. 波兰房产运营管理，处于分化求变阶段 按照波兰当前奉行的房产投资哲学，房产销售价格的增长，必然带动房产租赁价格的增长。波兰当前的房产租赁主要有两种租赁方式，即：整租和零租，以整租为例，当前华沙一套50平方的公寓，其租金基本达到了2500兹以上，此租赁收入已经超过了当前波兰政府规定的最低工资（2020年最低工资2600兹，平均工资约5200兹），这对于租房一族来说，是生活的最大开支，也是最大的压力，所以波兰房产运营也存在求变的需求，并且根据萃欧观察，很多波兰房产运营公司已经正在积极转变运营思路，在这一点上，可以参照国内一线城市房产租赁市场出现的新模式。
7. 波兰房产是一种稳健的投资，不是投机 即使波兰的房产价格处于持续上涨，但这种上涨依然是慢性的，并不是暴力式的上涨。投资波兰房产，真正的侧重点应该是在房产租赁投资收益，而不在于房产价格本身在增长收益，因此投资波兰房产，这是一种投资行为，而不是一个投机机会。萃欧认为，波兰房产是一个非常稳健的投资方式，基本没有风险，一般正常运营，排除各自成本，波兰房产投资的年净收益基本都可以控制在6%以上，当然，由于波兰房产价格也在普遍上涨，这也可算作是一个隐形收益，它非常适用于海外资产安全配置，风险低，收益稳定。
8. 波兰政府正在推进房产地皮完全私有化 原先波兰房产市场，地皮有两种性质，一种为国家所有，租赁给开发商建设，再把房子卖给民众，此时地皮仍有政府持有；另外一种是，开发商买下地皮的所有权，盖好房子，再卖给民众，此时地皮属于所以业主。从2018年中期开始，波兰政府已经启动了房产地皮完全私有化的改革，包括原先的老房子。所以以后，大家从市场上买房，地皮都会由业主持有。
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波兰萃欧公司简介： 萃欧成立于2015年2月，为中、波合资有限公司，公司位于波兰首都华沙，萃欧专注波兰投资、留学、移民等方面的咨询服务，团队核心成员为原华为高级管理人员。萃欧是波兰留学咨询行业第一品牌，并在所有业务领域开创性地树立了多个标志性成功案例。
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发表于 2019-12-10 05:30:04
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