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国内房地产，迅速让一大波国人暴富起来，并创造了一个又一个财富神话。房产几乎成了牵动每一个中国人的红线，拨动着每个人的心弦，谱写了一篇又一篇不同的乐章。
计划来波兰，或者是已经来到波兰的中国人，由于那些乐章的惯性，总免不了要打探一下波兰的房地产行情，稍一对比，就会轻松发现一片新天地：波兰的房产太便宜啦！
至于这片新天地，我们暂且不表她是如何地激动人心，或是如何地婀娜多姿。今天我们仅仅来讨论下，在置业中大家经常采用的一个重要杠杆：贷款买房。拿银行的钱，买自己的房，那是多么开心的事！如果利率又很低，那种开心，估计就无法找到相关词来形容了。
大背景：租房太贵，租房不如买房 来到波兰，如果是长期居住，租房是绝大部分华人解决居住问题的首要选择，但不得不说：在波兰租房是真心贵。按照萃欧掌握的市场信息，如果在华沙市区租一个一室一厅、面积约50平方左右的房子，当前的主力租金大概在2500兹左右，折合人民币约4650元，如果再加上网络、电费等开销，基本一个月需要5000人民币。 但是，如果按照同样的面积，在华沙买一个这样的房子，大概总成本在100万人民币左右。对于聪明绝顶的中国人，稍稍盘算一下，就会发现，如果掏点首付，其余从银行贷款，最多稍加补贴，还贷月供基本上就等于租房的成本了。若干年后，当房贷还清后，你就完全拥有自己的房子啦，而且期限是一万年（波兰的房产是永久产权）。这等美事，无人会拒绝！所以，买房成了一个硬需求，如果可以贷款，那就更完美啦。
当前贷款利率约3.6-4.0% 根据萃欧的调查，如需买房贷款，目前波兰各大主要银行提供此项服务的贷款年利率约在3.6-4.0%之间，这也是近几年来此项利率的最好时期。和国内各大主要银行的购房商业贷款利率相比，这一定算是一件值得兴奋的好事。
这里涉及一个基本概念，即：贷款年利率是由两部分组成的，贷款年利率=基准利率+银行利润利率。基准利率是由波兰央行定时发布的，是和通货膨胀系数、固定存款利率等相关的一个动态值，也就是说，基准利率相当于贷款的固定成本，并且是动态变化的，当前此项基准利率大概在1.73%左右。而利润利率相当于银行针对此项业务设置的利润点，也就是银行要真正赚的那部分钱，当然，不同银行的利润利率可以不同，但总体上会在一定的时间内保持稳定。
总的说来，购房贷款利率是动态变化的，为了方便操作，银行一般会根据央行公布的基准利率每3个月/6个月调整一次贷款利率，仅此而已。可以看出，波兰只有一种住房贷款利率，不存在国内所谓的住房公积金贷款利率和商业贷款利率之分，且利率和贷款年限无关，影响贷款利率的主要因素是央行公布的基准利率。
永恒定律：本地收入决定了贷款额度 3.6-4.0%这样的贷款利率，是一个美丽的蛋糕，但不是说您想吃就可以吃得到的。2017年年初，根据萃欧的实战经验，我们发布了一篇文章《波兰购房攻略》，之后接到过若干华人的咨询，其中一个主要问题，就是：买房时，能不能向银行贷款。
这里有一个永恒定律，即：收入决定了您是否可以贷到款，而且这样的收入，一定是在本地的，一定是要明面上的，一定是要有据可查的。如果您想向银行贷款，请务必铭记这三个“一定”，哪怕您腰缠万贯、哪怕您坐拥亿万资产、哪怕您嗓门再大，如果不能有效证明这三个“一定”，银行一定会对您说：滚，没门！
这里有一个大家常犯的误区，很多人说：我在国内有多套房产，我在国内有其它收入，或者是我在国内有很多存款。记住一点，你现在是在波兰，你在国内的任何资产，在波兰银行的眼里，那些都和你无关，这些都是无效证据，银行关心的只是你在波兰本地的、实实在在的、合法的、真实的收入。
还有一个大家普遍关心的问题，就是贷款额度。按照萃欧和各大银行接触掌握的信息，如果贷款买房，银行可以给你最大的授信额度是购房总价的90%，也就是说，在最理想的情况，你仅需自掏10%的腰包，其它都是银行给你出。注意，出90%是最理想的情况，究竟出多少，还是取决你的真实收入，可能是50%，也可能是一毛不拔，这都可能发生。根据分析，银行的授信额度基于这样的潜规则，即：每月还贷金额 = 每月实际收入*40%，也就是说，你的每月实际收入的40%用于还贷，其它用于保障你的生活开支。
总结一下：要贷款，你必须在本地有收入，收入越高，可贷款的额度越高。如果你的收入仅仅是最低工资2080兹、或者是半日制合同、或者钟点工合同，就不要做向银行贷款的白日梦啦，银行永远长着一双势利眼，并带着一副有色镜。
一个基准：本币信贷 再讲一个关于贷款方面的基本概念，这也是萃欧在和银行打交道过程中学到的，觉得有点意思，故分享给各位。在中国，有中央银行，俗称央妈，名字中含有银行，但其实是一个制定政策的地方，并不开展面向个人的存款、取款等业务。在波兰，也同样存在这样一个角色，即波兰中央银行。大约两年前，波兰央妈颁布了一个贷款方面的新规定，即本币信贷。
在上一节中，我们提到，贷款申请人的收入多少决定了能够申请到的贷款额度，但是这个额度一定是基于同一货币的，也就是说：如果你的收入币种是欧元，那你只能申请到欧元贷款，如果你的收入币种是波兰币（兹罗提），那就只能申请到波兰币贷款。这一规则，主要会影响在跨国公司工作的外派人员，如果是异国发薪，或者不是采用的波兰本地货币发薪，这都会影响到你的贷款申请。
信用！信用！信用！ 这是一个关键主题，也是一个严肃的主题。前面讲过，你在本地的收入多少，决定了你在银行申请到的贷款额度，但这不是必然的。除了势利眼、有色眼镜，银行还具备千里眼的观察能力，即：在放贷之前，银行还会审核你的信用，而且会非常认真，一般都要耗时2个月以上！ 首先，银行会调查你的个人行为信用记录，包括有没有犯罪违章记录，比如开车违章、偷逃公交车票、偷盗犯罪、偷税漏税犯罪等，基本原理就是根据你的PESEL号，在波兰中央信用信息库中查询。这里提醒一点，如果要申请贷款，必须要有PESEL号，否则就会导致查询失败，没有PESEL号，想贷到款几乎很难。 其次，银行会调查你的金融信用记录，这里主要审核的是是否有其它贷款、信用卡额度、信用卡还款记录等。这里特别要提一句，信用卡是一把双刃剑，信用卡的及时还款，可以是一个正向的信用记录，但是信用卡的额度同时也代表了你的透支行为，这会降低你的贷款额度。
最后，就是检查你的收入真实性和职位持久性了。银行会查询你的以往银行发薪实际记录，一般至少三个月，且可能会调查你的社保缴纳记录。此外，银行会调查你的工作单位的经营情况及真实性，通常情况下，银行会直接打电话到你的工作单位核实你的相关工作情况。
总结一下，只有至真至善，你才能顺利拿到银行贷款！ 其它关键信息： 1. 不论持有的是短期临时居留卡，还是永久居留卡，你都是有资格向银行申请贷款的 2. 必须在有购房合同的前提条件下，你才有资格向银行申请贷款，专款专用，不得挪作他用 3. 新房或者是二手房，均可以向银行贷款 4. 最长贷款年限为30年，但不得大于你到法定退休年龄的年数 5. 可以提前还清银行贷款，且一般无罚金
结论： 贷款，是一种有效降低购房付款压力的金融工具，但是这一定是建立在你在波兰本地的收入基础上的。努力工作，争取多加薪，发薪一定要走银行账户，并珍惜自己的个人信用记录，不冒险，不犯罪，只有这样，才能借鸡生蛋、借势生财！
作者简介： 刘建云，哈尔滨工业大学硕士毕业，PMP会员，曾就职于中兴通讯、华为公司，担任过高级软件开发工程师、营销经理、销售总监，15年工作经验，10年欧洲工作经验，波兰萃欧公司创始人之一。（微信：LBEN1976） 关于萃欧： 萃欧为中、波合资有限公司，公司位于波兰首都华沙，主要业务包括留学咨询、工作移民和投资咨询，团队核心成员为原华为高级管理人员。萃欧是波兰留学咨询行业第一品牌，并在波兰本地投资领域有多个成功经验。
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发表于 2017-11-22 16:11:30
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