萃欧资讯：波兰华沙买房攻略

萃欧

作者：萃欧总经理 刘建云


2017年1月12日，历经40多天，萃欧成功为一中国客户在波兰购置了一套公寓住房。此项目中，波兰萃欧提供了全程咨询服务，包括购房目标分析、开发商选择、房型选择、合同评估、风险分析、价格及付款周期谈判、投资回报分析，并提供后期装修、维护托管，及承诺和萃欧留学学生公寓对接。萃欧将致力于波兰留学全流程服务的建设，为萃欧学生提供更加完善的留学服务。

此消息发布后，得到了很多朋友关注，纷纷发来信息和留言，要求了解关于波兰购房的相关政策和信息，在此将一些主要问题，回答如下：

1. 华沙目前的房价如何？允许外国人购房吗？可以购买别墅吗？

当前华沙的主力房价一般在每平方7000兹－11000兹之间，（兹为波兰货币单位，1兹约合1.7元人民币）折合人民币为11900－18700元，房子越小，单价越贵，房子越大，单价则相对比较便宜。以50平方的畅销房型计算，房子总价一般在90万人民币左右，加上装修及家具，一般总投资约一百万人民币。波兰的房价是基于室内使用面积来计算的，无任何公摊面积，且阳台也是不算面积的。如果购买的是底层的房子，则花园一般也是免费赠送的。任何持有护照的外国人均可以在波兰购买房产，但是仅限公寓。当前外国人在波兰只能购买公寓，波兰政府不允许外国人直接以个人名义购买别墅。

2. 波兰房产市场如何？容易买到好的房子吗？投资回报如何？

以华沙来说，波兰的房产市场处于快速发展阶段，华沙市区新建楼盘非常非常多，但是好房子非常不好买。以萃欧办公室附近的一楼盘为例，此楼盘处于地基初始施工阶段，此房产将会在2018年12月交付，当我们去询问此房产销售的时候，但好房型已基本销售完毕。50平米的小房型在波兰非常畅销，因为这类住房适合上班族自住，同时也非常容易出租。

在华沙，一室一厅的房子租金约2200兹左右，两室一厅的房子租金一般在3000兹左右。谈到波兰房产价格趋势，平均来说属于平缓增长阶段，但是好地段，好房型增长速度也很快。

3. 购房过程中需要交税吗？购房后需要交税吗？物业管理费贵吗？

如果是购买新房，买方是不需要缴纳任何税的，只是在办理购房过程中，需要缴纳一定的公证费，公证费大概在5000兹左右。如果是购买二手房，则需要缴纳房价的3%税金。

购房后，如果地皮是开发商自有的，则需要缴纳非常少量的城市税，一年大概在200兹左右。如果地皮属于租赁的，则缴纳的税较多。所以购房时，建议选择非租赁地皮房产。

当前华沙的物业管理费大概在8-10兹左右，不过此管理费一般包括了：保安费，一定额度的冷水、热水及冬季供暖费。此额度一般足够一家人使用。

4. 外国人在波兰购房有风险吗？会不会被骗？

波兰的房产销售，有非常健全的法律制度作为保障，被欺诈、房子无法交付、房产质量、一房多售等问题，一般不易出现。但是开发商还是有一些合理的销售套路，购房属于一个大投资，萃欧建议找专业的咨询公司协助购房，省时、省力，省钱，并可规避一些可能出现的风险。

5. 外国人在波兰购房需要全款付清吗？可以贷款吗？

贷款是基于购房人在本地收入来核定的，如果你在波兰有稳定的工作，并且有相关的收入，就可以申请贷款，否则只能全款付清。付款计划可以和房地产商协商，并不是一定要一次性付清，至于如何付款，需要有一定的谈判技巧和经验。

6. 波兰有精装修、拎包入住这样的房子吗？

这类房子很少。房产商交付的房子一般都是毛坯房，均需要装修。不过一些大的房产商会同时提供装修配套服务，装修配套服务通常有多个等级，根据房子的平米数进行定价，装修一般包含了地板，整体厨房，洁具，墙面粉刷，室内门，灯具等，房子交付后，仅需购置家具即可入住，波兰的装修非常注重质量，法律强制要求2年质保。

7、如果我想离开波兰，以后卖房或者出租容易吗？

这个问题和国内一样，所有都取决于当初买房子的房型和地段，好地段好房型永远都不愁卖，不愁租。

8. 波兰有购房办移民的政策吗？波兰可以移民吗？

在波兰购房，是不能办理移民的，波兰没有购房移民政策。如果要移民波兰，目前最可靠的方式是“雇主担保工作移民”，简单地说，就是在波兰找一个单位挂靠，可以办理工作居留卡，这样就可以自由出入波兰及其他申根国家，且此移民方式相比美、奥、加移民，成本很低，操作容易。这也是当前中国人到波兰移民的首选方式。此种移民方式享受在教育、医疗、养老等同等波兰公民待遇。

以上的回答是萃欧在实战中的经验，供大家参考！

萃欧总经理 刘建云 简介：

哈尔滨工业大学硕士毕业，PMP会员，曾就职于中兴通讯、华为公司，担任过高级软件开发工程师、营销经理、销售总监，15年工作经验，10年欧洲工作经验，波兰萃欧公司创始人之一。

yhc

如果是购买二手房，应该是需要缴纳房价的2%税金， 不是3%。
我们鼓励好的自创文章，希望原创作者在分享信息的同时，积累人气，提高知名度，事业有成！

中华魂

听说2017年国内出台了有关外汇限制在国外购买房地产投资，这个没有影响吗？

lewis0705

您好，请问有联系方式吗？

xiaofan1227

请问有联系方式吗？我微信swissup

萃欧

忘记提供我的微信号了：LBEN1976，感谢各位的支持。

萃欧

yhc 发表于 2017-1-14 22:47
如果是购买二手房，应该是需要缴纳房价的2%税金， 不是3%。
我们鼓励好的自创文章，希望原创作者在分享信 ...

感谢纠正！感谢鼓励！

lewis0705

非常专业的分析文章，谢谢楼主大大分享！顶起来！

萃欧

萃欧波兰投资解读：置业贷款

国内房地产，迅速让一大波国人暴富起来，并创造了一个又一个财富神话。房产几乎成了牵动每一个中国人的红线，拨动着每个人的心弦，谱写了一篇又一篇不同的乐章。

计划来波兰，或者是已经来到波兰的中国人，由于那些乐章的惯性，总免不了要打探一下波兰的房地产行情，稍一对比，就会轻松发现一片新天地：波兰的房产太便宜啦！

至于这片新天地，我们暂且不表她是如何地激动人心，或是如何地婀娜多姿。今天我们仅仅来讨论下，在置业中大家经常采用的一个重要杠杆：贷款买房。拿银行的钱，买自己的房，那是多么开心的事！如果利率又很低，那种开心，估计就无法找到相关词来形容了。

大背景：租房太贵，租房不如买房

来到波兰，如果是长期居住，租房是绝大部分华人解决居住问题的首要选择，但不得不说：在波兰租房是真心贵。按照萃欧掌握的市场信息，如果在华沙市区租一个一室一厅、面积约50平方左右的房子，当前的主力租金大概在2500兹左右，折合人民币约4650元，如果再加上网络、电费等开销，基本一个月需要5000人民币。

  

但是，如果按照同样的面积，在华沙买一个这样的房子，大概总成本在100万人民币左右。对于聪明绝顶的中国人，稍稍盘算一下，就会发现，如果掏点首付，其余从银行贷款，最多稍加补贴，还贷月供基本上就等于租房的成本了。若干年后，当房贷还清后，你就完全拥有自己的房子啦，而且期限是一万年（波兰的房产是永久产权）。这等美事，无人会拒绝！所以，买房成了一个硬需求，如果可以贷款，那就更完美啦。

当前贷款利率约3.6-4.0%

根据萃欧的调查，如需买房贷款，目前波兰各大主要银行提供此项服务的贷款年利率约在3.6-4.0%之间，这也是近几年来此项利率的最好时期。和国内各大主要银行的购房商业贷款利率相比，这一定算是一件值得兴奋的好事。

  

这里涉及一个基本概念，即：贷款年利率是由两部分组成的，贷款年利率=基准利率+银行利润利率。基准利率是由波兰央行定时发布的，是和通货膨胀系数、固定存款利率等相关的一个动态值，也就是说，基准利率相当于贷款的固定成本，并且是动态变化的，当前此项基准利率大概在1.73%左右。而利润利率相当于银行针对此项业务设置的利润点，也就是银行要真正赚的那部分钱，当然，不同银行的利润利率可以不同，但总体上会在一定的时间内保持稳定。

  

总的说来，购房贷款利率是动态变化的，为了方便操作，银行一般会根据央行公布的基准利率每3个月/6个月调整一次贷款利率，仅此而已。可以看出，波兰只有一种住房贷款利率，不存在国内所谓的住房公积金贷款利率和商业贷款利率之分，且利率和贷款年限无关，影响贷款利率的主要因素是央行公布的基准利率。

永恒定律：本地收入决定了贷款额度

3.6-4.0%这样的贷款利率，是一个美丽的蛋糕，但不是说您想吃就可以吃得到的。2017年年初，根据萃欧的实战经验，我们发布了一篇文章《波兰购房攻略》，之后接到过若干华人的咨询，其中一个主要问题，就是：买房时，能不能向银行贷款。

  

这里有一个永恒定律，即：收入决定了您是否可以贷到款，而且这样的收入，一定是在本地的，一定是要明面上的，一定是要有据可查的。如果您想向银行贷款，请务必铭记这三个“一定”，哪怕您腰缠万贯、哪怕您坐拥亿万资产、哪怕您嗓门再大，如果不能有效证明这三个“一定”，银行一定会对您说：滚，没门！

这里有一个大家常犯的误区，很多人说：我在国内有多套房产，我在国内有其它收入，或者是我在国内有很多存款。记住一点，你现在是在波兰，你在国内的任何资产，在波兰银行的眼里，那些都和你无关，这些都是无效证据，银行关心的只是你在波兰本地的、实实在在的、合法的、真实的收入。

还有一个大家普遍关心的问题，就是贷款额度。按照萃欧和各大银行接触掌握的信息，如果贷款买房，银行可以给你最大的授信额度是购房总价的90%，也就是说，在最理想的情况，你仅需自掏10%的腰包，其它都是银行给你出。注意，出90%是最理想的情况，究竟出多少，还是取决你的真实收入，可能是50%，也可能是一毛不拔，这都可能发生。根据分析，银行的授信额度基于这样的潜规则，即：每月还贷金额 = 每月实际收入*40%，也就是说，你的每月实际收入的40%用于还贷，其它用于保障你的生活开支。

总结一下：要贷款，你必须在本地有收入，收入越高，可贷款的额度越高。如果你的收入仅仅是最低工资2080兹、或者是半日制合同、或者钟点工合同，就不要做向银行贷款的白日梦啦，银行永远长着一双势利眼，并带着一副有色镜。

一个基准：本币信贷

再讲一个关于贷款方面的基本概念，这也是萃欧在和银行打交道过程中学到的，觉得有点意思，故分享给各位。在中国，有中央银行，俗称央妈，名字中含有银行，但其实是一个制定政策的地方，并不开展面向个人的存款、取款等业务。在波兰，也同样存在这样一个角色，即波兰中央银行。大约两年前，波兰央妈颁布了一个贷款方面的新规定，即本币信贷。

在上一节中，我们提到，贷款申请人的收入多少决定了能够申请到的贷款额度，但是这个额度一定是基于同一货币的，也就是说：如果你的收入币种是欧元，那你只能申请到欧元贷款，如果你的收入币种是波兰币（兹罗提），那就只能申请到波兰币贷款。这一规则，主要会影响在跨国公司工作的外派人员，如果是异国发薪，或者不是采用的波兰本地货币发薪，这都会影响到你的贷款申请。

信用！信用！信用！

这是一个关键主题，也是一个严肃的主题。前面讲过，你在本地的收入多少，决定了你在银行申请到的贷款额度，但这不是必然的。除了势利眼、有色眼镜，银行还具备千里眼的观察能力，即：在放贷之前，银行还会审核你的信用，而且会非常认真，一般都要耗时2个月以上！

首先，银行会调查你的个人行为信用记录，包括有没有犯罪违章记录，比如开车违章、偷逃公交车票、偷盗犯罪、偷税漏税犯罪等，基本原理就是根据你的PESEL号，在波兰中央信用信息库中查询。这里提醒一点，如果要申请贷款，必须要有PESEL号，否则就会导致查询失败，没有PESEL号，想贷到款几乎很难。

其次，银行会调查你的金融信用记录，这里主要审核的是是否有其它贷款、信用卡额度、信用卡还款记录等。这里特别要提一句，信用卡是一把双刃剑，信用卡的及时还款，可以是一个正向的信用记录，但是信用卡的额度同时也代表了你的透支行为，这会降低你的贷款额度。

最后，就是检查你的收入真实性和职位持久性了。银行会查询你的以往银行发薪实际记录，一般至少三个月，且可能会调查你的社保缴纳记录。此外，银行会调查你的工作单位的经营情况及真实性，通常情况下，银行会直接打电话到你的工作单位核实你的相关工作情况。

总结一下，只有至真至善，你才能顺利拿到银行贷款！

其它关键信息：

1.   不论持有的是短期临时居留卡，还是永久居留卡，你都是有资格向银行申请贷款的

2.   必须在有购房合同的前提条件下，你才有资格向银行申请贷款，专款专用，不得挪作他用

3.   新房或者是二手房，均可以向银行贷款

4.   最长贷款年限为30年，但不得大于你到法定退休年龄的年数

5.   可以提前还清银行贷款，且一般无罚金

结论：

贷款，是一种有效降低购房付款压力的金融工具，但是这一定是建立在你在波兰本地的收入基础上的。努力工作，争取多加薪，发薪一定要走银行账户，并珍惜自己的个人信用记录，不冒险，不犯罪，只有这样，才能借鸡生蛋、借势生财！

作者简介：

刘建云，哈尔滨工业大学硕士毕业，PMP会员，曾就职于中兴通讯、华为公司，担任过高级软件开发工程师、营销经理、销售总监，15年工作经验，10年欧洲工作经验，波兰萃欧公司创始人之一。

关于萃欧：

萃欧为中、波合资有限公司，公司位于波兰首都华沙，主要业务包括留学咨询、工作移民和投资咨询，团队核心成员为原华为高级管理人员。萃欧是波兰留学咨询行业第一品牌，并在波兰本地投资领域有多个成功经验。

萃欧

正式发布！萃欧“波兰购房贷款”咨询服务

服务定义：

萃欧联合波兰本地金融服务机构及多家银行，为在波华人提供住房贷款服务，无需提供收入证明，即可申请贷款，2个半月即可完成申请，最高可达六成，成功率100%。

服务范畴：

• 此贷款仅限用于购买住房，不得用于购买办公类地产或直接购买土地
• 仅限波兰境内
  
  
  

申请条件：

• 在波兰当地有合法居住身份，在波兰居住六个月以上
• 无犯罪记录
• 六个月的波兰银行收入证明（可选）
  
• 需要提交购房合同或预售合同
  
  
  

贷款比例：

最高可以获得购房款（不含装修部分）的6成贷款，自付4成。举例：一房产价格为500,000（五十万兹），萃欧可提供三十万兹的购房贷款，另外二十万需自筹。

关于萃欧：

萃欧为中、波合资有限公司，公司位于波兰首都华沙，主要业务包括留学咨询、工作移民和投资咨询，团队核心成员为原华为高级管理人员。萃欧是波兰留学咨询行业第一品牌，并在波兰本地投资领域有多个成功经验。