波兰买卖及开发房地产相关政策环境简述

xp2

据调查，20%的波兰人认为波兰新增房产不足，市场供应尚没有跟上市场需求的增长；超过一半的波兰人相信房地产价格将持续增长，现在购买将很可能获益。入盟、经济复苏等多种促进因素，将使波兰房地产、特别是仓储及住宅房地产市场在未来几年里，存在比较大的投资发展机会，外国人在波开发和购置房地产也将有较大的发展。

　　一、关于外国人在波兰购买房地产相关规定

　　外国人是指不持有波兰国籍的自然人或总部设在波兰以外的企业法人，在波设立且其总部也在波兰但由外国人直接或间接控制的企业法人也视同外国人。原则上外国人在波购买房地产、永久地租赁房地产（99年）或认购在波有其房地产产权的企业不受限制，但必须事先向波兰内务部申请。申请书中须包括：

　　买方和卖方的信息，如购买者的姓名、地址、注册地或代理人姓名，地址以及出售者的情况；买方拥有足够资金的证明，所购房地产的详细情况，买卖的法律基础，以及房屋的用途说明。

　　申请书必须为波文，如相关附件为非波文的必须由宣誓翻译译成波文。申请时，应附上买方注册登记证件（自然人身份证）复印件、土地及建筑的登记记录、地方（乡）政府关于房（地）产的规划用途的证明以及出售者的销售申明。为了获得许可，应由有资格的法人机构引导帮助进行相关申请（实际上，所有在波兰注册的贸易公司都可进行该服务，而外国公司则不行）。

　　波内务部将在两月的时间内审查申请，由波内务部许可证司签发许可证书(Departament Zezwoleń i Koncesji)。颁发许可并不要求出售方必须出售所申请房地产，而只是表示该房屋可以按此从事买卖交易。而且购买行为只有经公证后方生效。内务部的许可证书有效期为一年，房屋购买协议应在此期间达成和执行。

　　购买房地产的外国人也可申请获得批准的承诺 (promesa) 该项承诺6个月内有效，承诺规定：除非所设定的情况发生改变，否则只要外国人符合相关条件，波内务部就必须作出批准决定。申请此承诺所需提交的文件与提出购买申请时的要求是一样的。

　　购房申请书需贴5兹罗提的印花税票，每份附件0.5兹罗提。许可（承诺书）颁发后，应向税务局支付印花税，许可交1400兹罗提，承诺书交83兹罗提。

　　如有以下情况，则不需要向内务部申请批准：

　　1、总部在波兰，由外国人控制的企业按其章程，在其所在地城市（波兰全境）购买不超过4000平米的未开发土地，用于企业法律所规定的用途；

　　2、 购买单独的公寓，以及作为车库的单独房间；

　　3、外国人在波获得永久居留权后已在波居住五年以上；

　　4、外国人在波获得永久居留权后已在波居住二年以上，并同波兰公民结婚，所购房产将作为夫妻共同财产；

　　5、外国人为房产出售人的遗嘱继承人，只要出售者拥有该房产所有权或永久使用权五年以上；

　　6、外国人实际为一家银行，由于质押人最终无法偿还贷款，而作为受押人根据相关程序取得此抵押的房产。

　　7、直接或间接控制一家波兰公司的银行，根据银行业务主张其权益而获得这家波兰企业所拥有房产的所有权或永久使用权。

　　注：以上七种免除批准的情况不适用于边境地区和面积超过1公顷的农地。

　　波兰加入欧盟后，外国人在波兰购买房地产的规定有所变化，对来自EEA国家（指欧盟国家以及挪威、瑞士和冰岛）的外国人和来自其它国家的外国人在购买房地产规定上有区别：来自EEA国家（指欧盟国家、挪威、瑞士和冰岛）的外国人和企业购买房地产或获得其永久使用权不再需要许可（但在波入盟后的前12年，即2016年5月1日以前，购买农业及林地和2009年5月1日前购买第二处房屋仍需要获得许可）。

　　从2004年5月1日开始，获得购买许可的程序得到进一步简化，取消了除内务部外尚需国防部和乡村管理部门批准的规定，但这些部门有权在14天内对内务部的批准决定提出异议。

　　二、在波兰从事房地产开发的相关环境、规定及注意事项

　　（一）购买开发用地产  

　　根据波兰规划法和建设法，在波兰购买开发用地产，首先：要检查该地产是否已列入当地总体发展规划；其次要检查该地产的功能是用于农业、工业、还是建筑用地；第三要检查卖方是否合法地拥有该地产，第三者，特别是国家或地方是否对该地产买卖有否决权？

　　实践中，主要是根据以下文件了解有关该地产的各种信息：

　　1、土地勘测设计图。通过该文件能了解该土地是否通公路，相关电、煤气安装情况，供暖、供水及污水处理系统等情况。

　　2、土地的详细地区。由此可了解该土地具体包括几部分？各部分的面积有多大等信息；

　　3、土地当前的登记及抵押记录。这对了解土地的产权情况，是否被抵押等情况非常重要；

　　4、公证记录。确认卖方对土地所有权的可靠性。

　　（二）申请土地开发建设许可

　　如果能确定该土地产权明晰，符合开发用途，则可开始考虑建筑开发的相关程序，这其中就包括根据波兰建筑法获得最终建设许可，一般情况，最终建设许可由政府（城市建筑局City architect's Department）根据当地总体发展规划作出，如没有此总体规划，则可能由政府根据有效的规划决定作出。因此，在这种情况时，开发商必须先获得该块土地规划决定，否则不可能获得最终建筑许可。

　　申请建设许可应提供以下文件：

　　1、建筑/结构/机械设计和场地发展规划

　　该设计应遵守建筑相关规定，特别是建设法（Dziennik Ustaw 议事录2003年第207号2106款），同时要符合基础设施部关于建筑及场所应满足的技术条例（Dz U2002年第75号690款），以及关于建筑设计范畴及形式的要求条款（Dz U2003年第120号1133款），另外设计还必须获得消防部门（p-poz），安全与健康部门(BHP)和卫生专家(SANEPID)的批准

　　2、申请人对土地的相关权利证明（如土地所有者与申请人不同，则应提供相应证明，如租赁协议）

　　3、建筑物及场地的开发建设状态（WZiZT）

　　此文件特别重要，它说明了建筑物及场地的开发状态、建筑许可的类型以及是否需要其它批准等，如：城市历史遗产保护办公确定建设场地及周边是在保护机关的保护下，国防部、特别是空军部队确定建设地是否位于飞行路径上，军事通讯机关确定该场地是否有军事通讯网络经过如建设地邻近铁路，则需波铁路公司PKP的认可；如所处地区有一定历史价值，则需波文化部下属的考古部门的认可

　　4、地质勘查结果报告

　　5、如原为农地，则需要改变土地用途的许可

　　6、如停车面积超过300辆则需环境报告

　　7、如场地上有或紧邻树木，则需要自然及树木保护部门的意见及许可

　　8、特殊建筑则可能需要建设部及卫生专家(SANEPID)的批准

　　9、关于建筑可能涉及的交通、噪声和采光等情况分析报告

　　其它在提交建设许可申请时应附上的已经相应部门批准（认可）的文件：

　　A、建筑物及场地的开发建设状态（WZiZT）的认可——由政府（城市建筑局）做出

　　B、建筑地形设计批准——由地区环境保护办公室做出

　　C、电力供应技术设计的意见——由当地电力供应商提出

　　D、供水及污水处理认可——由（MPWiK）做出

　　E、燃气系统设计的批准——由当地燃气委员会做出

　　F、供暖系统设计的意见——由当地暖气供应商提出

　　G、通讯系统设计意见——由当地电讯供应商提出

　　H、道路及建筑通道技术设计方案，这有以下两种情况：

　　1、对中小型房地产项目的道路及建筑通道技术设计方案，由城市交通工程师或ZDM就交通提供意见

　　2、对于大型、超大型房地产项目所产生的交通组织计划，由ZDM、交通工程师、交通警部门、公共场所管理当局和地区基础设施部门共同批准。（由于部门间权限不清和需经如此多机关的同意使得这个文件是最难通过的。）

　　市政交通工程师（办公室）对建筑申请发表意见，这个意见虽不对当局是否批准项目起约束作用，但由于当局往往关心项目对本地区交通的影响而对上述意见相当重视。

　　在实际申请中，往往由于交通方面的原因而未获批准，有的是因相关文件缺乏项目对周边交通影响的分析，有的则是因没有关于停车场及建筑进出道路的详细技术说明书。另外，提交的设计方案中常常缺乏对建筑结构功能的精确定位和注明不同的交通需求。如，大型购物中心项目，申请时虽注明了表面积，但没有注明是否有超级市场？结构是怎么样的？相同的建筑面积，功能不同则对交通的要求有巨大的差别。设计者还容易忘记禁止在距建筑物不到3米的地方设计停车场；有的设计了进出通道，但却没有道路与主干道相联……这些问题往往引起市政交通工程师（办公室）对建筑申请提出否定意见。

　　对于大型建筑项目，由于其将对周边交通产生较大影响，因此建议投资者参与相邻道路更新，这虽不是法律所规定，但此举能表达投资者的良好意愿和形象。

　　在实际审批中，审批机关可能会要求自然保护机关审查建筑地形设计及相关安排（例如，根据环境保护法案，虽然申请的批准是在建设开工之前，但如需移动树木，则需在树木专家的监督下进行，在市中心，最好的选择应是重新种上，而不是移走，因为根据相关规定此情况下，移走的费用将高得多）；在审核建筑及场地建设状况时，可能会要求环境部门及国家卫生委员会（SANEPID）就建筑对周围环境的影响进行评估；可能会要求消防部门对消防安全进行审查，因此在设计及建设期间都应聘消防专家监督相关情况。如果项目位于市中心，周围有许多建筑，审批机关会要求安全与健康部门(BHP)对职业安全及工地安全卫生进行认可。因此开发商应要求建设安全专家参与，以便确保建筑结构、施工安全，同时，进行明确的安全控制，以确保周边建筑的安全，建设安全专家参与虽不是正式要求，但对保护投资者利益是有好处的。

　　在房地产开发中，还有两个问题必须注意：

　　1、在建筑设计中，最经常被遗忘的消费群体是残疾人。2000年，欧盟委员会提出 “创造一个残疾人无障碍的欧洲”，努力消除社会及建筑对残疾人的各种障碍，97%的欧盟人认为这有利于使残疾人更好地融入社会。作为欧盟成员波兰到2006年必须执行欧盟关于满足残疾人的各种标准。为此，波兰已在其相关建筑法规中明确要求建筑物必须考虑和方便残疾人使用。

　　2、欧盟建筑能量执行指令将于2006年元月4日生效，波兰也将采取与之相应的建筑物能量执行法律及规定，以之作为“进入欧盟的能量证书（护照energy passport or certificate）”。从2009年开始，每一新的在建、销售或出租的使用面积超过1000平米的现代化建筑将必须拥有此证书（护照），否则将不得在波兰销售或出租。只有那些有历史意义或作为礼拜的地方，如对其更新改造后将影响其原有风貌的建筑，以及一年中使用率不超过4个月的临时性建筑才能免除此要求。在06年到09年的过渡期，此能量消费护照（证书）作为推荐要求，而不作为强制要求。

　　目前，投资者所面对的最大难题是获得当局的最终建设许可。在华沙和克拉科夫获得一项建设许可往往需要一年的时间，有的竟长达二年！

　　2004年，为建筑物及场地的开发建设状态（WZiZT）认可提出的申请有4539个，由于许多项目缺乏当地发展规划和完备的土地发展分析（这都是地方当局所要求的），而只有2500项目获得批准；与上年相比，随着地方发展法令的修改，获得建筑物及场地的开发建设状态（WZiZT）认可将更加困难。

　　三、相关背景：

　　1、税收

　　目前在波兰购买新房地产所征的增值税税率为7%，从2008年元月开始，原仅对超过5年房龄的房产征收的22%增值税也将适用于新房地产。住宅房屋出租不征增值税，但必须将租金作为收入申报，如为个人，则承担19%、30%和40%的个人所得税，公司则按19%上缴企业所得税，具体允许各种扣除额，如货款利息和更新改造支出均可作为企业和业主收入税前扣除额。在波兰购买房产，买方要支付交易价值2%的国库税(Treasury)以及2%法律公证费(court and notary fees)；通常，中介费约为3%-4%。

　　在房地产交易中，房地产商收入要按19%上缴企业所得税，而个人如果持有房产五年以上或2年内将所售收入再投资购买新房产，则不征所得税，否则，个人将就所售收入上缴10%的税。

　　波兰不动产税的税率由乡议会决定，但不能超过一定上线，如2004年，住房为每平方0.51兹罗提/年，经营性建筑则为每平方17.31兹罗提/年，其它用途建筑为每平方5.78兹罗提/年。乡议会有权降低或免除该税。

　　2、抵押货款

　　相对较低的货款利率有力地刺激了市场需求，过去三年里，住房抵押货款规模番了一翻。目前兹罗提住房抵押货款利率为7-8%，欧元住房抵押货款为3-5%。2004年波兰住房抵押货款额为40亿欧元。据波银行协会统计，05年2季度波兰住房抵押货款额为58亿兹罗提，比一季度增长20亿兹罗提，比去年同期多21亿兹罗提。住房抵押货款最长货款期限为35年，最大货款额可达房产价格的100%，尽管大多数实际货款比例为80%。

　　3、华沙市政当局欢迎投资者

　　华沙市政当局特别欢迎长期投资者，欢迎其参与华沙正在进行的城市发展战略规划项目，政府鼓励投资者参与开发维斯瓦河沿岸地区，不单是发展娱乐、运动等设置，也鼓励开发与增进沿河两岸建筑艺术和环境形象的工程。为了加强华沙作为国际会展中心的地位，当局欢迎投资者来此建设展览及会议中心及酒店等设置，同时，为吸引周边居民和引导城市居住，华沙当局将在近郊规划住宅区，鼓励房地产建设。

zjliu2000

好麻烦啊

zhanglishi

Can foreigners buy land, house, or apartment in Poland? http://www.polishforums.com/fore ... use-20_16326_0.html

[发帖际遇]: zhanglishi赠送给朋友兹罗提3.

xp2

plc49com

Rachel0126

這篇文章幫得了不少人啊 應該頂頂

Dyzia

帮顶！

在路上

学习了解了,但也看得有些辛苦:)

lily_chen

没看明白专业细节，就看见有增值空间这句了。