波兰住宅房地产市场发展情况调研

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在经济复苏、入盟等多种因素的影响下，2004年以来，波兰整个房地产市场强劲复苏，实现了较快增长：2004年波房地产净收入（含房地产销售、租赁、中介等收入）达456.24亿兹罗提（约115亿兹罗提），比03年增长12.6%，行业总赢利达36.45亿兹罗提,同比增长216%！2005年上半年，波兰房地产净收入达221.53亿兹罗提，同比增长9.7%，行业总赢利达13.39亿兹罗提,同比增长6.1%。在住宅房地产市场方面，表现出以下特点：

　　一、市场从复苏迅速转入繁荣

　　2004年、05年波兰住宅房地产市场经历了一个复苏并迅速进入繁荣的时期：据波中央统计局统计，2004年月波兰完成商品住宅24230套、147.6万平米，分别比上年增长1.6%和2.1%。2005年1-9月波兰完成商品住宅22024套、137万平米，分别比去年同期增长35.6%和40.2%。波兰入盟当年，即2004年，华沙平均住宅房价从3890兹罗提上涨到了4300兹罗提。

　　二、国外投资不断增多

　　波兰住宅房开发商虽然仍以本国开发商为主，但随着德国、以色列、爱尔兰和西班牙等外国开发商迅速进入波兰市场，住宅房开发商数量有了大幅增加。同时，来自欧盟国家的外国投资者注意到华沙住宅价格比其它欧盟国家首都同类住宅便宜很多,而纷纷在华沙购房投资。如爱尔兰使馆介绍，今年上半年每个月都有一些爱尔兰人因在波兰购买住宅而寻求使馆协助。2004年许多外国人投资于波兰股票市场挂牌的两大房地产基金，ARKA BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomosci SFIZ 和Skarbiec Rynku Nieruchomosci SFIZ，前者主要涉足华沙以外的市场且金额一般不超过1500万欧元的项目，后者则主要投资于住宅房地产领域。此外，据Knight Frank公司估计，截止至2005年初，国际基金投资于波房地产市场的金额已超过29.5亿欧元。

　　三、住宅品种多样化

　　针对不同层次的消费者，住宅品种日益多样化：

　　许多刚到华沙的创业者和年青人家庭一般倾向于有1至2卧室面积为55-60平米的住房，对此，房开商开发出许多公寓以满足需求。例如，位于Kepa Potocka区的维斯瓦河花园(Vistula Gardens)，是一个由七个7至15层公寓楼组成的综合公寓楼群，以低于每平米4000兹罗提的价格提供300套公寓住房。Grupa Inwestycyjna Wawel Service销售的位于华沙Zoliborz的住宅价格约为3500兹罗提/平米,MSC Developer开发的在华沙附近的Zabki的住宅价格约为3000兹罗提/平米。相似的公寓楼项目在Boguslaw skiego, Conrada Crossroads, Chomiczowka 和Bielany等地都有。华沙周边小城市也涌现出一批环境优越而价格相对便宜的公寓住宅区，例如，Otwock市距离华沙市区只有45分钟车程，该市积极利用欧盟基金改善垃圾处理和水净化系统等城市基础设施，在该市开发的金贝壳公寓住宅区被云杉树林环绕，环境优美而每平米价格不超过3000兹罗提。可以肯定，未来这类公寓楼房仍将是一种经济实惠的选择。有消息说，这类公寓正有向市心区发展的趋势。

　　针对华沙大多数消费者，市场则涌现出一批单套面积100平米以上的较高档住宅以适应市场需求。那些具有良好绿化和便捷交通的近郊住宅特别受欢迎。如德国开发商在紧邻市中心的安静小区Powisle开发的住宅价格从5000到11000兹罗提/平米。

　　由于收入水平提高以及良好市场预期，也使高级住宅需求持续增涨，价格不断攀升。如位于Dobra大街54号，华沙大学图书馆现代办公楼右侧的综合住宅楼群，最高价格竞达每平米16000兹罗提。Dom Development开发的位于城市中心，Saski Garden旁歌剧院大楼中的豪华公寓尽管没有广告宣传，仍以每平米15000兹罗提创记录的价格热销。在Mokotow地区高标准商住楼Morskie OKo其最高价格也达12000兹罗提每平米。另外，市内及近郊别墅及Town-House，近几年来价格也持续上涨。有的价格已从每平米不到500美元，上涨到1100美元左右。随着外国直接投资的增长，许多外国企业现倾向于通过房屋中介公司在华沙购房而不是租房。许多外国人在华沙开公司而定居下来，他们常常购买的第一批大宗商品之一就是住房。

　　此外，维斯瓦河右岸由于较低的土地价格和不错的地理位置，日益受到开发商及消费者的关注，近两年，华沙市新建成的住宅楼有40%座落于维斯瓦河右岸，有五分之一建在Bialoleka区，使之成为华沙发展最快的社区之一。这里住房价格一般为每平米3000-5000兹罗提。

　　四、华沙仍为最大的住宅市场

　　作为波兰首都，华沙仍为最大的住宅市场，市政当局拍卖上市场的土地大多用于建设住宅。据Knight Frank公司统计，虽然华沙市人口占全国的比重不到5%，但2004年华沙上市商品住宅近1.1万套，约有全国商品住宅供应量的45%。目前多数庄园别墅建在Ursynow, Mokotow, Bialoleka 和Bemowo地区，单元住宅则集中于 Rembertow和 wesola地区，郊区则主要发展的是单户型房屋。同时，开发商也投资于Jozefoslaw Marki, 和Piaseczno等华沙周边小城镇，使之逐步成为华沙的居住卫星城市。

　　五、抵押按揭贷款成为主要购房方式

　　利息降低和相关优惠，很好地刺激了住宅消费，根据波兰银行协会数据，今天90%的此类住宅以抵押贷款方式售出，04年前三季度，共有10.6万笔住房抵押贷款，比03年同期增长22%，贷款利率大约为7.6%--9.5%(兹罗提),或1.6%--5.5%(瑞士法郎)。

　　根据调查，超过一半的波兰人相信房地产价格将持续增长，同时，越来越多的来自爱尔兰、英国和西班牙的个人投资者在波兰购买住宅作为投资。因此，大多数业内人士认为，波兰住宅价格未来几年都将持续上涨。不过，我们认为人们不断改善居住条件的渴望，以及波兰人及国外投资者因其它国家入盟（爱尔兰和西班牙）后住宅市场价格大幅攀升的经历，而对波兰入盟后住宅价格的上涨预期，是造成当前波兰住宅房地产市场繁荣，价格上涨的主要原因。当然，城市人口增长，收入水平逐步提高，前几年住宅供应偏少，相对低的房贷利率也起了推波助澜的作用。

　　2008年，波政府将对新房开征22%的增值税，很可能使新房成本过高而抑制消费；波兰新一届政府在施政纲中明确指出要加大住宅建设力度，在未来8年内新建300万套住宅。这很可能使住宅供应大幅改观。因此，预计2008年后，波兰住宅价格将趋于稳定。