投资者割肉温州楼市急跌三四成 接近“腰斩”

开了

温州房价跌了！根据我们的调查，近期温州的二手房价普遍出现了30%～40%的跌幅，甚至出现了对折砍价的极端情况。种种迹象表明，一系列严厉的调控措施让温州楼市陷入了“冰冻期”，市场的投机泡沫正被有效挤出。

普跌三四成极端打对折

温州楼市急降

文/ 本刊特派记者甄爱军（发自温州）

温州楼市里的泡沫，已被无情地挤出。严厉的楼市调控，使得不少温州炒房客更是损失惨重。在这个曾经靠投机炒作而缔造了国内楼市飙涨神话的地方，目前是一片凄风惨雨，二手房大幅降价抛售；新房价格虽然仍处于僵持状态，但交易量已经大幅萎缩。这一切，都引来了人们更多的关注。

楼市冰封

一个房价下跌的说法让我们踏上了温州这块充满传奇故事的土地。

“温州房价跌了，很多二手房打对折都没人愿意买。”本刊一位读者这样说。这是真的吗，究竟是怎么回事，市场怎会一下子发生这样大的变化？于是，编辑部决定成立一个采访小组，立刻奔赴温州，进行一番实地调查。

市场的确变了！曾经风光无限的温州楼市，如今已经进入冰封时期。二手房市场成为“重灾区”，价格下跌，交易量极度萎缩；新房价格虽然仍处在僵持过程中，但交易量下滑幅度也相当大。

各中介公司的房源信息中，大都标上了“急抛”或是“急售”字样，这种情形与2008年市场极度低迷的上海极为相似。根据21世纪不动产温州区域分部提供的相关数据表明，目前二手房挂牌价与2011年4月前后高点期相比，整体出现了30%～40%不等的下降，部分挂牌价更低，接近“腰斩”。

二手房成交仍然陷入深度低迷状态。温州房产交易中心数据显示，2012年1月份温州市主城区（鹿城区）二手房交易量338件，比上月减少159件，下降幅度达32%。其中，商品住房每日成交约10套左右，该水平已是近6年来最差。

新房市场状况也不容乐观。一些新盘开始打折销售；开发商还尝试用送宝马、保价等方式来吸引购房；另有一些开发商尝试与二手房中介合作，想借用中介公司自身的资源，以拓宽销售渠道。

新房的销售状况也陷入了低迷状态。据搜房网数据监控中心温州站统计，2012年1月温州全市范围内（瑞安除外）新房共成交342套，5.24万平方米，环比下降了29.9%。与往年月均20万平方米的正常水平相比，仅其四分之一，形势同样也让人乐观不起来。

据温州房管局网数据显示，截至2月21日发稿，温州目前可售房源高达24888套，建筑面积达280.2万平方米。其中公开发售住宅13623套，建筑面积高达179.3万平方米，为近年来的新高。2012年新增供应量将达到200多万平方米，而如果再把这个因素也考虑进来，按照当前的去化速度，共需要90多个月的时间。

受此影响，温州新房退房数不断飙升，购房意愿进一步降低。温州房管局网数据显示，截至2月21日，温州退购（订）房源重新入网委托销售的房源数量达到了193套，为近年来新高。

前世今生

但实际上，温州楼市曾一度相当辉煌。

温州的房价从默默无闻到最终排在全国前列，成为名副其实的高房价城市之一，不过是最近几年的事情。

观察温州楼市的发展历史，通过房价运行的脉络，我们不难发现这其实就是一部温州房价炒作史。在2006年以前，温州房价走势还算比较温和，但从此以后，房价进入狂飙模式。2001年至2005年间，总体房价涨幅有限，不超过两倍，这与全国其他城市涨幅相当。

在2005年底，市区大南门区域出现“万元盘”， 鸿瑛大厦售价超过10000元/平方米，这成为一个标志性事件。随后滨江路上楼盘也突破单价万元大关。2006年底，南大门区域的联合广场[最新消息 价格 户型 点评]、花都大厦、国正大厦等部分房型已经超过20000元/平方米大关，包括上徒门、水心等地区的房价，也已经达到13000元/平方米。此时，温州房价正切换成快速飙涨模式。

根据温州大学房地产研究所提供的市场监测数据表明，在过去的6年时间里，市区新房销售均价从8045元/平方米，一路上涨至34674元/平方米，上涨了惊人的4.2倍（具体见图）。即使是在遭遇金融危机的2008年，全国包括北京、上海等在内的大多数城市房价滞涨或者微跌，但温州却一枝独秀，是年均价达到15477元/平方米，涨幅为惊人的58.1%！

是不是土地的价格上涨过快，受成本的推动而导致温州房价疯涨？数据表明，从2006年到2011年这6年间，楼板平均价增长幅度有限。即使以2010年的13540元/平方米计算，也只有2.5倍；更何况，在过去6年时间里，平均楼板价在大多数时间未超过7600元/平方米。

图温州2006年来市区新房销售均价和平均楼板价格走势图



当地居民、常年在外经商的温州商人以及海外华侨，构成温州三大楼市正常的刚性需求，这三股力量对推升房价的作用的确不小，但起不到决定性的作用。投机炒作成为一个无法绕开的话题，包括温州当地从业人员，以及国内知名专家，在分析温州房价快速上涨原因时，无一例外都谈到了投机炒作这个因素。