波兰商业的现状和趋势

小飞侠

1989年波兰实行经济改革，由计划经济转变为市场经济。经济转轨以后，政治环境基本稳定，对外贸易和吸收外资得到较快发展，对外经贸合作的重点由东转西，与发达国家的经贸合作发展迅速。2004年5月波兰正式成为欧盟成员。1992年波兰GDP增长率为2.6%，1994-1997年波兰经济平均增长率上升至6.2%，波兰经济进入一个较快的增长时期,2006年的经济增长率为6.1%，波兰成为中东欧地区经济转轨较成功的国家之一。
    在经济发展的带动下，波兰商业出现了巨大变化，从东欧模式逐步趋向西欧发展模式，零售业加快开放、引进外资，走规模化、集团化道路，新兴业态不断涌现，零售面积迅速增长。在大城市商业接近饱和之际，波兰商业又向郊区、社区拓展，与历史性建筑的保护开发和老街区改造相结合。

    一、零售商业国际化、规模化、综合化，并购联合增多
    1、世界大型零售巨头纷纷入驻。
    随着波兰市场的开放和吸引外资各项政策的推出，再加经济快速增长，居民消费水平不断提高，欧洲各国的商业连锁巨头纷纷在波兰各大城市投资。不仅有大型商场、超级市场、大型购物中心，也有专业店和专卖店，从而改变了波兰的零售市场形态，同时也改变了消费者的行为模式。如德国麦德龙于1992年进入波兰，到2004年底在波兰已经拥有大型超市34家。此外，有法国的家乐福（Carrefour）、英国的特易购（Tesco）和玛莎百货(Marks&Spencer)、荷兰的阿霍德（Ahold），还有瑞典的宜家（Ikea）、H&M，德国的C&A、西班牙的Zara等等。
    2、消费趋向综合化，购物中心受欢迎。随着消费水平的提高，波兰人的消费已经不仅仅是满足日常生活必需，他们更注重文化、娱乐、休闲。为迎合需求，波兰的商业设施功能不断向综合化、多功能化方向发展。尤其是新建的大型商业设施，除了传统的购物功能以外，为消费者提供更多的娱乐、体育和服务。如电影院、健身俱乐部、展厅、游乐场等。
    如2004年在华沙开业的“蓝色之城”（Blue City）购物中心，总投资达2亿美元，投资者来自土耳其和美国等不同国家。蓝色之城占地18.6万平方米，高七层，顶部是一个巨大的圆形玻璃屋顶，融入了简洁现代主义的建筑风格。按照功能可以分为三大部分：一是包含200家商店的大型室内商业街和一个娱乐场所，有酒吧、台球桌、餐厅、迪斯科舞厅，还有一家精美的室内装饰店、一个汽车展示厅和一家诊所；二是拥有229间客房的三星级酒店；三是现代化的写字楼。又如华沙阿卡迪亚（Arkadia）综合消费中心，是波兰目前最大的综合消费中心，总投资2.7亿欧元，占地28.7万平方米，有11万平方米的批发零售区域，除了家乐福等外，目前已有从中型店到精品店的小商品和生活用品零售商230多家，另外还有复式戏院、餐馆区、保龄球中心及其他娱乐。周末时平均每天有9-10万顾客，平时有5-8万。又如波兹南（Poznan）正在建造的galleria Pestka购物廊有三层，商业面积达4万平方米，入驻商家预计有80个，将于2008年开业。
    3、企业有进有退，并购联合增多。近几年，波兰外资商业有进有退，外商之间的并购不断发生。一部分商家正在雄心勃勃的进行扩张。那些不断扩张的超级连锁超市已经具备了市场再扩张的能力来获得更多的市场份额。波兰前三大零售商的销售额已经占市场份额的13%。早已对波兰市场虎视眈眈的德国折扣店巨头Aldi，正在准备进入波兰市场。与此同时，有一些商家却在考虑退出。2006年法国零售集团Casino决定从波兰零售市场抽身，它在波兰仅保留了一家购物中心（Mayland），其它的大卖场和折扣店均出售给竞争对手麦德龙（Metro）和特易购（Tesco）。另一家收缩在波兰业务的零售商是阿霍德（Ahold），近期它已经将所属的大卖场出售给家乐福，其余小型商店的转让工作也正在进行当中。
    由于大型零售商业迅速发展，外资连锁商业快速进入，波兰本土小型零售店发展大受影响，企业破产、被兼并、重组增多。2004年波兰破产企业为1116家，其中批发零售商业企业有319家。为了与外资连锁商业巨头抗争。波兰本土商业公司正在采用联合和兼并方式，走集团化道路。主要呈现两种趋势：一是为了提高企业竞争力和增强价格谈判优势，大企业迅速扩张，中小企业积极与大企业合作。如波兰CEDC集团，通过兼并许多中小企业，扩大市场份额，目前在酒类和饮料市场的占有率已超过三分之一。二是一些小型中型商业企业加入商业贸易协会，在资金、市场、管理、法律等方面获得协会支持，有些集团正在建立大型联盟，发展规模优势。

    二、新商业向郊区社区发展，保护与改造紧密结合
    波兰首都华沙，包揽了全国40%的新零售业发展项目，其商业面积在欧洲主要城市中排名第五，近几年商业营业面积以每年10多万平方米速度增长。据统计，现在波兰全国7大城市和地区中，大型零售设施中有340万平方米的可租赁商业面积，在建的有100万平方米的零售面积。在华沙，市场对于以大型卖场为特征的购物中心的需求已经饱和，其它大城市例如波兹南和弗罗茨瓦夫，目前在建的零售设施完工开业后，商铺供求状况也将与华沙相差无几。到2008年底，波兰好几个大城市的人均零售面积将达到1平方米，波兹南将达1.1平方米。因此投资者现在不得不开始寻找其它的商机。
    由于大中城市的商业设施已近饱和，波兰的商业开始向小城镇、社区发展，以小规模形式向消费者靠近，并特别注重日常生活需求服务。另外，历史性保护建筑和工业性建筑的开发改造、厂家直销中心等也受到关注。
    1、社区商业、邻里中心。波兰在经济体制转向市场经济后，来自私营成分的投资在商业房地产开发方面一直占主导地位。最近几年，商业投资主要转向市中心以外的未开发的土地，因为相对于市中心区的土地来说，郊区的土地价格相对低廉，而且在获取土地所有权方面会较少引起纠纷或麻烦。
    社区商业、邻里中心具备很多优点。波兰人习惯于就近购物,然而以前居住区范围内的杂货店里的商品品种有限，价格又相对较贵，而且设施陈旧。于是社区现代、舒适、多功能的小型购物中心大受欢迎，购物中心除了日常购物外，还有银行、医疗、美容美发等许多其他生活必需的服务。
    2、历史性保护建筑的开发和工业性建筑改造。即使在许多城市的中心区域里，诸如像19世纪的砖式结构工厂或近些年代的制造业建筑群等遗弃下来的工业场地占据了大部分的城市空间。因此以重新利用和再开发旧工业建筑为商业项目的案例开始出现。如来自英国的开发商Parkridge参与了五个第三代城市零售中心的建设项目，其中四个涉及到旧式建筑的重新利用。
    3、传统商业街的更新升级。在华沙城市中心地段，Pasaz Wiecha街被移交给DTC商业地产公司来进行为期30年的商业化开发，这是对以往以经费担保为基础的再开发模式的一个新的突破。当2006年底改造工程结束时，以往商业街拥挤破旧的状况已有巨大的改观。
    4、厂家直销中心。在华沙、弗罗茨瓦夫等大城市中，已经出现厂家直销中心，即通过在购物中心里设置零售单元来进行大幅度折扣的方式来促销流行品牌（主要是过季剩余下来的存货），受到消费者欢迎。目前两家主要经销商是Neinver Ploska和Outlet Company。另有不少投资商对这新兴商业业态表现浓厚的兴趣。
上海市商业信息中心

czchenxin

谢谢分享

yangyonghua2006

我就住在BLUE CITY旁边,哈哈