每年 20 万套新房 | 为何波兰房价越来越贵 ？

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    波华资讯10月14日 报道 | 根据德勤报告，到 2023 年，波兰的公寓竣工率为每 1000 名居民 6.31 套，在 22 个发达国家中排名第三。每年我们约有 20 万套新公寓。但为什么价格仍然这么高？

    几天前，《Rzeczpospolita》报道称，公寓越来越少。华沙一套 55 平米公寓的平均价格相当于要存 92 个月的全国平均工资。在克拉科夫，情况要好一些。要买这么大的地方，你得存 84 个月的工资。在卡托维兹需要 73 个月。

    然而，一个非常重要的问题出现了。如果公寓价格主要取决于供应量，那么为什么近年来公寓竣工数量创历史新高，但价格为何仍然居高不下？

    让我们先提醒一下，将个别城市的公寓供应量与全国平均水平进行比较是没有多大意义的。在大城市，平均工资远高于整个波兰的平均工资。直到最近，我们还没有各个城镇的工资数据。然而，当中央统计局发表了一份极其有趣的报告《工资在国民经济中的分配情况》后，这种情况发生了变化。

    通过这些数据，我们知道，4 月份的全国平均工资为 8323 兹罗提（税前）。以华沙为例，公寓均价为每平米 12708 兹罗提。在首都，公寓通常是由在华沙工作的人购买的，而不是在本津（Będzin）镇等地工作的人（这个地区的平均工资非常接近整个国家的平均工资）。

    如果我们对这个值进行调整，可能会发现个别大城市的公寓负担能力会发生变化。如果克拉科夫的公寓比华沙便宜一点，如果那里的平均工资比首都低得多，那又有什么关系呢？

• 每 1000 名居民拥有 6.31 套已竣工公寓
  

    让我们回到首要问题：如果公寓数量不断增加，为什么公寓价格会更贵？最近波兰正在进行大量建设工作。2023 年，我们以每 1000 名居民 6.31 套竣工公寓的速度位居第三，仅次于爱尔兰和以色列。这是对 22 个发达国家进行的分析。

    一年前，正如德勤的报告《欧洲住宅市场房地产指数概览》所示，我们位居第二。 2021 年也是如此，2020 年我们又名列前茅。换句话说，就已竣工公寓数量而言，我们多年来一直位居欧洲之首。波兰正在建造多少公寓和房屋？ 2023 年这一数字为 22.1 万套。过去 30 年的记录是 2022 年，当时有近 24 万套投入使用。

    有趣的是，在波兰人民共和国时期创下的纪录（1979 年有 27.4 万栋房屋投入使用）至今仍未被打破。还有一点是，当时的公寓质量，还有很多不足之处。自 2019 年以来，每年至少新增 20 万套新房。说我们正在“大建设”并不夸张。

    但是，并不是所有公寓都交付，而是有类似数量的公寓退出市场。从中央统计局的数据来看，2017 年波兰“住房存量为 1440 万套公寓，总可用面积为 10.686 亿平方米，其中房间 5520 万间”。 2023 年，波兰公寓数量超过 1570 万套，总可用面积达 11.907 亿平方米，包含 6050 万间。六年间，波兰新增了 130 万套公寓。

    为什么价格降不下来呢？首先，尽管有热火朝天的“大建设”热潮，但波兰公寓仍是欧洲最拥挤的公寓之一。根据欧盟统计局的数据，2022 年仍有近 17% 的欧盟人口居住在过度拥挤的住房中。统计局将过度拥挤定义为未能满足以下几个标准之一，包括：没有单独的房间供情侣使用，没有为每个成年人提供单独的房间，没有为每个 12 至 17 岁的儿童提供单独的房间。

    以波兰为例，居住在过度拥挤的公寓中的人口比例接近 36%。只有拉脱维亚、罗马尼亚和保加利亚的情况更糟。然而，值得记住一件重要的事情。自 2014 年以来，我国生活在这种条件下的人口比例下降了近 10 个百分点。换句话说，尽管供应不断增长，但我们仍然面临人口过剩的问题——仍然供小于求。

    据估计，目前住房缺口达 1-200 万套。那么如果我们每年净增 20 万套公寓的话，理论上最多 10 年就能解决这个问题。然而，这种计算存在几个问题。首先，正如房地产分析师指出的那样，移民应该被添加到这个公式中，最近波兰就有很多移民。它们扩大了上述差距。分析师提请注意的第二个问题是住房供应与人们实际想要居住的地方之间的不匹配。

    换句话说，波兰有一些住房储备。但年轻人为了寻找更好的前景和更有趣的生活而搬出城镇。第三，或许也是最重要的一点是，缩小住房资源的差距。而差距是家庭数量与公寓数量之间的差异。根据中央统计局的数据，波兰有不到 1500 万户家庭和约 1570 万套公寓。看来我们有更多的场地。但话说回来，事情并没那么简单。

    首先，我们需要将提到的流动人口加上（中央统计局很难将其估算为家庭数量）。其次，我们还有超过一百万栋空置建筑。如果我们考虑到所有这些因素，公寓仍然短缺就不足为奇了。

• 独居的波兰人数量不断增加
  

    还有一件事。单人家庭的数量正在增加。这与几件事有关——离婚数量的增加、单身人数的增加以及社会的丰富化。随着想要独立生活的人数增加，对住房的需求也会增加。因此，也许再建造 200 万套公寓也无法解决问题。事实上，即使增加 3-400 万套公寓也可能解决不了问题。另一个非常重要的问题是公寓的价格受到数十个因素的影响。需求可以通过非常不同的变量来刺激。近年来最著名的需求当然是 "Bezpieczny kredyt 2 procent"（安全贷款 2% - 住房贷款补贴计划）。

    通过降息率或大幅提高工资也可以达到类似的效果。两者都可以提高您的信用度。原本供应量相对稳定（突然每年将有 40 万套公寓无法交付），所以导致价格可能会上涨。

• 对于中产阶级来说是个坏消息
  

    另一个问题是通货膨胀。当商品和服务价格上涨时，投资公寓的利润能力只能高于储蓄。当物价上涨时，富人将其储蓄投资于房地产，从而推动了公寓的价格。此外，还有建筑行业本身的特殊性以及其内部正在发生的事情——建筑材料、燃料或劳动力成本的价格是否在上涨。

    国家可以控制公寓的供应，但方式相当有限，因为这是一个极其复杂、长期且代价昂贵的过程（假如我们谈论的是建造经济适用房出租）。然而，值得注意的是，即使这样的住房政策也应该针对一方面无力支付房租、另一方面无力承担住房贷款的人。我不认为会对中产阶级和上层阶级有什么好消息——他们必须接受这样一个事实：公寓，尤其是在大城市有吸引力的地段，只会很贵或非常贵。