2022年波兰新公寓销量暴跌，2023年会怎样？

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波华资讯1月14日报道 - 2022年，新公寓销量暴跌，投资数量也有所减少。这就是为什么2023年如此依赖于“首套房”计划的推出，该计划可以增加住房需求，并鼓励开发商启动新项目。这些又表明了市场上可能会出现降价。

新的“首套房”计划和波兰金融监管局（KNF）关于放宽信用计算方法的声明让开发商看到了市场复苏的希望。

波兰开发商协会（PZFD）的数据显示，开发商在2022年的公寓销售比一年前少38%。就交易数量而言，已恢复到2013-14年的水平。价格上涨也放缓了。根据PZFD称，这种情况也将在2023年保持。

去年还导致新投资数量减少近三分之一。开发商开工建设公寓面积比去年少50000平方米。PZFD预计，到2023年，情况将进一步恶化。与2021年相比，投资数量可能减少50%以上，这意味着 不是16.6万套公寓，而是7-8万套。

困难局面可能会持续整个2023年

在分析去年时，有必要提到高通胀导致的销售崩溃，波兰金融监管局对建议进行修改（银行可能会在发放不超过25年的抵押贷款时计算信用度），银行必须增加5%的安全缓冲和利率上升，这限制了波兰人的信用度 - 波兰开发商协会专家评论道。

他补充说，2022年第三季度的公寓销售结果与2020年第二季度疫情封锁期的结果相当。最糟糕的月份是8月，当时市场最多仅售出2200套商铺。从那以后，销售额略有增长。特别是12月取得了良好的成绩。根据Otodom Analytics的数据，去年的公寓销售额达到了第二高的水平。

PZFD认为，为了更接近往年的销售水平，波兰金融监管局有必要放松贷款政策并降低利率。然而，由于高通胀，这似乎不太可能。实际上，这意味着房地产市场的困难局面可能会持续到整个2023年。

- 在贷款的问题得到解决之前，很难预测市场情况是否会好转。不过，农业和旅游部宣布的新“首套房”计划以及波兰金融监管局关于放宽信用计算方法的声明给人们带来了希望。这三个因素可能会减轻销售额的进一步下降 - 专家补充道。

PZFD专家还认为，如果新住房计划在2023年7月初正式启动，第二季度与开发商签订的贷款申请和预订协议数量将会增加。推出该计划还可能会鼓励开发商增加新投资的数量。然而，这很大程度上取决于以优惠条件提供的贷款数量，以及计算该计划的信誉度和周期性的方法。

波兰金融监管局放宽S建议也可能改变房地产市场的情况。另一个因素可能会导致趋势的变化。波兰金融监管局的S建议，限制了房地产市场上交易活动的增加。

投资下降将影响经济

同时，PZFD在其成员中进行的一项调查显示，几乎100%的人认为是该计划限制了新投资。而有48%的人会减少新投资。据该协会称，如此激进地削减新项目也将影响整个经济。结果可能是开发商和相关行业的就业人数减少。新投资数量减少意味着分包商工作岗位减少，木材、窗户、家用电器和水泥行业的订单减少。信贷经纪人和房地产经纪人也将受到影响。

降价将适用于个别项目

PZFD还预测，2023年房价将持续平稳。涨价不会超过5%。可能只适用于高端和中端行业，即对热门城市地点的投资。PZFD专家预测，如今媒体广泛报道的降价将涉及位于城市郊区且交通不便的个别项目。

他补充说，降价还可能涵盖二手房，那些较大公寓和部分房屋，这些公寓和房屋是波兰人民共和国时代的旧公寓楼和运营成本高的公寓楼。专家认为，可能还会有更多的独栋房屋出售，尤其是在远离市中心的地区，这也可能导致这一细分市场的减少。

PRS税收可能会阻碍其发展

当2022年许多波兰人负担不起购买自己的公寓时，传统的个人和机构租赁都成为了一种选择。近年来，除了个人出租公寓外，还出现了外资出租公寓。这个称为PRS的市场在波兰仍在发展中。根据仲量联行的数据，机构投资者手中的此类场所总数超过 10000 个。反过来，今年只有4700这样的公寓投入使用。

据PZFD称，波兰该行业的发展意味着很多好处。这将有助于增加租赁市场上的公寓数量并减缓租金的上涨。该系统的可用场所占用率也证明了对该领域的极大兴趣，目前约为99%。政府宣布的与该行业额外监管相关的想法，包括例如对基金征收额外税的提议可能会有效地阻碍这个市场的发展 - 专家评估道。专家还希望政府今年放弃这些想法，因为这是波兰这一细分市场发展的障碍。