波兰投资指南

小飞侠

波兰，一个并非遥远的国度波兰是中国企业进行投资和商业扩张的理想国度。不仅仅是由于波兰提供了众多的投资优惠，还因为即使在金融危机时期波兰仍保持了经济的稳定。
波兰受到外国投资者的一致认可，国际排名就是很好的证明。联合国贸易与发展会议将波兰评为全世界最适宜投资国家的第六名。在安永会计师事务所公布的欧洲国家投资吸引力报告中，波兰在欧洲最佳投资目的地排名中名列前茅。
波兰潜在的经济优势体现在多个方面：巨大的国内市场、政治的稳定、以及最为重要的优势 。
波兰人民。波兰人民在金融危机面前无所畏惧，正是由于他们的这种乐观态度和持续性消费一直推动着波兰经济的发展。最新的数据表明2011年波兰的国内生产总值增长了4.3%。根据波兰信息和外商投资局的统计，中国在波兰最受欢迎的投资国排名中名列第四。受此因素的驱使，波兰信息和外商投资局设立了波兰 - 中国合作中心，以帮助中国投资者实现在波兰投资的第一步。直至最近仍不为中国企业所熟知的波兰市场是一个值得中国企业不断探索的市场。对于中国企业而言，波兰可作为通往欧洲市场的便利通道。
Sławomir Majman
董事会总裁
波兰信息和外商投资局
序言
我非常荣幸为有意在波兰经商的中国投资者们推荐这份指南。这是我们与波兰信息与外商投资局合作完成的工作成果。
波兰是欧洲版图上一颗冉冉升起的新星，波兰实施的伟大改革已使波兰成为中欧发展势头最强劲的经济体之一，波兰已成为成功的典范。作为通往欧盟的便利通道，波兰正吸引着越来越多的中国投资者进入并开拓波兰市场。德同律师事务所则能够在该过程中帮助中国投资者取得更大的成功。因为我们对波兰当地的商业环境和文化背景有深入的了解，从而能帮助国际投资者，在存在差异的领域发挥桥梁的作用。
德同华沙办公室中国业务部的律师们能便捷地利用德同上海、北京和香港代表处的专业资源。中国的这三家代表处是德同全球业务网络的组成部分。
波兰欢迎来自中国的投资者。波兰的经济发展将令各方受益匪浅。我们真诚地希望中国企业在波兰的低收入、高科技经济环境下取得快速发展。
Tomasz Dąbrowski
执行合伙人
德同律师事务所华沙办公室
目录6宏观经济概览󰀁巨大的内部市场󰀁充满活力的经济󰀁灵活的资本市场󰀁有利的投资条件󰀁波兰：通往欧洲的门户󰀁设立公司󰀁劳工法󰀁投资流程󰀁税收与经济特区󰀁不动产󰀁德同国际华沙办事处󰀁德同律师事务所华沙办公室中国业务部󰀁政府采购󰀁争议解决󰀁波兰信息与外国投资局（PAlilZ）󰀁
宏观经济概览
“波兰是一个位于欧洲中部的国家，在过去的25年间，在政治、社会和经济领域发生了翻天覆地的变化，这也让人想起了同一时间发生的中国的改革开放进程。
8波兰，欧洲最大的国家之一，成功地吸引着海外投资者。近年来，波兰采取了加倍的努力，以吸引来自中国的公司。波兰可以成为这些公司占领拥有5亿人口的欧盟市场的便利通道。波兰改革的进程包括了市场的自由化和法律的实质性变革，上述改革最终促成了波兰在2004年成为欧盟的一员，欧盟实现了对欧洲大陆27国共同的商品和服务市场的经济和政治的整合。这一进程也促成了一个充满活力的经济体的出现，波兰也被视为当今世界最具吸引力的外商投资目的地之一。波兰占据“世界最佳服务类市场投资国家”第三名，“世界最佳生产性投资国家”第五名，“最具吸引力的直接投资国家”第六名。多年以来，波兰吸引了众多有意向的公司收购波兰的电力企业、工业和化工工厂 以及商业服务类公司和研发机构。波兰最突出的优势，尤其是对于希望将业务扩展到整个欧盟市场的投资者而言，包括：󰂄 巨大的内部市场󰂄 充满活力的经济󰂄 灵活的资本市场󰂄 有利的投资条件
巨大的内部市场
波兰是中欧最大的国家，欧盟第六大成员国以及欧洲大陆第九大国。国土面积312 679平方公里，与德国、捷克、斯洛伐克、乌克兰、白俄罗斯、立陶宛和俄罗斯的飞地-加里宁格勒接壤，在波罗的海有770公里的海岸线，并通过波罗的海与拉脱维亚、爱沙尼亚、芬兰、瑞典和丹麦相连。因为位于欧洲大陆的中央，波兰占据了欧洲最重要的交通走廊，纵贯东、西，在周边1000公里的范围内，可以辐射拥有超过2.5亿消费者的巨大市场。
波兰拥有3813.5万人口，因此对于任何产品的制造商或者服务的提供商来说，都是一个极具吸引力的市场。尽管几年前开始的经济危机席卷了欧洲，但是波兰的消费支出仍然以每年3-7%的速度稳定增长。波兰公共部门的投资增长率几乎以相同的速度在发展。包括2万公里的铁路、28万公里的道路（其中1000公里的高速公路和快速公路）、3600公里的通航水道和1000万公里的电话线路，波兰正处于一个大力投资基础设施的时期。仅仅在过去的5年间（2007-2011），建成并投入运营了411多公里的高速公路和将近500公路的高速道路。
在过去的3年间，用于这部分建设的资金为125亿（2009）、170亿（2010）和110亿（2011）兹罗提。上述项目大大提升了公共投资在国内生产总值中的比重，增加了2.2个百分点，是所有欧盟成员国中最高的。
在未来的几年中，波兰并未打算放缓投资的速度。波兰政府和地方政府已经签署了接下来的2140公里高速公路和高速道路的施工合同。政府官方的“2011-2015国家道路建设项目”已经启动，要建设超过70个道路项目，总计超过2000公里，其中642公里高速公路、852公里高速道路、260公里环线以及244公里道路的加固和重建。波兰社会
波兰61%的人口居住在城市。华沙是波兰人口最多的城市，人口数量达到170万。除此以外，重要的人口聚居地还有罗兹、克拉科夫、波兹南、弗罗茨瓦夫、卡托维兹及其周边城镇和三连城。这些大都市在国家经济的发展中扮演着重要的角色。它们担负着波兰将近一半的产品和服务的供应任务，同时也是波兰教育、研发的最重要地区，培养了波兰三分之二的大学生。
充满活力的经济
2011年，波兰国内生产总值超过1.5万亿兹罗提（3695亿欧元），较2010年增长4.3%。 也是欧盟仅有的在这一时期国内生产总值保持增长的四个国家之一。
过去的7年中，尤其自加入欧盟以来，波兰的经济增长速度达到30%，比整个欧盟（27国）的平均增长速度快了5倍，比老牌欧盟国家（15国）的平均增长速度快了6倍。尤为重要的是，波兰经济增长的速度并没有因为全球经济危机的爆发而放缓。自2008年以来，波兰的国内生产总值累计增长居欧盟首位，达到15.8%。
波兰最重要的经济部门包括：工业（占国内总产值的23%）,；贸易和维修（18.2%）；房地产及公司服务业（14.7%），运输、仓储及通讯（7.7%）和建筑业（7.4%）。上述行业是多年来吸引投资最多的行业。
在波兰投资的国外公司包括最大的钢铁制造商（ISD、Arcelor-Mittal）、最大的消费电子制造商（LG电子）、以及个人乘用车制造商（Fiat Polska）。
波兰是欧盟第七大经济体。2011年的国内生产总值超过1.5万亿兹罗提（3695亿欧元），较2010年增长4.3%。
灵活的资本市场
波兰经济的稳步增长促进了其资本和证券市场的快速发展。自华沙证券交易所(GPW)建立20多年以来，不断地吸引公司上市，扩大了其资本规模，并致力于提供更多的交易平台和证券品种。
华沙证券交易所与欧盟市场紧密相连。欧盟共同体法律的实施增强了贸易的透明度和稳定性，例如欧盟金融工具市场规则(MiFID)就要求投资公司公布其在监管市场之外所进行的交易的条款和条件，对于其代理客户而达成的交易应如实告知客户、包括交易架构以及该交易是否存在利益冲突的风险，而这些都吸引了越来越多的外国投资者选择华沙证券交易所。
华沙证券交易所的管理层亦致力于增强其交易所的吸引力。当其在2007年8月开始使用更新连接（New-Connect）系统时，除了运营受欧盟法律管制的市场，华沙证券交易所还加入了少数中坚欧洲证券交易所并根据此类交易所自行制定的规则运营可选择性交易系统（或不受管制市场）。
华沙证券交易所如今在中欧市场占支配地位。华沙证券交易所交易的证券资本总额达到1423亿欧元（2010年），超过维也纳交易所（939亿欧元），布拉格交易所（319亿欧元）或布达佩斯交易所（206亿欧元）。截至2010年，在华沙证券交易所上市的公司超过400家，是维也纳交易所（110家）、布达佩斯交易所（52家）和布拉格交易所（27家）的数倍。此外，华沙证券交易所不断吸引新的公司上市，仅仅在2010年，就有34家公司在华沙证券交易所上市，而在其他中欧国家证券交易所新上市的公司数量不超过个位数。2010年，华交所的新股发行数量（112）仅次于伦敦交易所（132），排名第二。华沙证券交易所在过去几年中取得的毋庸置疑的成功充分说明了该交易所的高速发展，并且较之其他同区域证券交易所，相对更为稳定。
波兰政府和地方政府正尽力吸引投资者到波兰投资。计划在波兰开展项目的公司正在享受财政奖励政策（国家预算补贴、欧盟用于改善波兰人生活质量的专项基金、税收抵免、房地产税收豁免）。有利的投资条件波兰经济的高速增长甚至在遭遇全球经济放缓的局势下仍然没有衰退，这使得波兰成为海外直接投资的理想目的地。仅仅在1995-2009年期间，外国公司在波兰投资额约为1430亿美元（2007年海外直接投资最高达到235亿美元），使波兰成为这一地区吸引国际投资最多的国家。2010年，吸引海外直接投资达97亿美元，比上一年增加40%。20世纪90年代，在波兰的海外直接投资主要集中在制造业领域。在最近的几年中，这一领域在投资总额中所占的比重正在降低（从1999年的49%降到2009年的31.8%）。取而代之的是服务业投资比重的上升，在2009年占海外直接投资的58.6%。在过去的几年中，服务业和研发领域的投资飞速发展。仅仅在2009年至2011年的三年间，海外投资者就在该领域引入了46个项目，投资总额达1.07亿欧元并产生了1.3万个就业岗位，这个数量是汽车工业投资所创造就业数量的5倍。这些投资者中包括：IBM、Acxiom、Royal Bank of Scotland、Nordea Bank、以及HP。
波兰政府计划在2011-2020年间规划超过7.2亿兹罗提专项资金，以支持对地方经济有重大影响的投资项目，其中尤其包括能大量增加就业的项目，以及高附加值的投资，例如汽车、电力、航空、生物技术、现代服务业及研发领域。
欧盟向波兰发放了900多亿欧元的资金用于资助波兰多个发展项目，投资者可以申请从该资金中获取融资。此外，欧盟还有一项支持创新和支柱经济项目（“经济创新项目”）的基金。该项目计划到2013年，63亿兹罗提将用于创新投资，10亿兹罗提将用于支柱经济项目。
大型工业厂房和基础设施加以有效的利用、改造和翻新。投资于波兰14个经济特区中任何一个特区的投资者都可以申请公司所得税和物业税的豁免(每年的税收豁免限额为10亿兹罗提)，并且可能享受当地的行政支持以推进计划中的商业项目。1995年至2010年期间，约1300家投资企业成功地享受了此种政府支持，上述企业投资超过710亿兹罗提，创造了16.4万个就业岗位。“与欧盟许多其他国家不同，波兰为吸引中国投资者所做的努力是战略性的。这不是为了克服近年来经济危机而采取的短期行为，而是几十年来两国经济合作发展的积极结果。最近几年，在波兰的中国企业数量增加了四倍。
波兰：通往欧洲的门户在波兰进行投资的最重要投资者来自于欧洲国家。到2009年底，他们在波兰的投资占到了波兰投资总额的85%。主要的投资者有来自荷兰的公司（占海外直接投资的17%）、德国公司（16%）、法国公司（11%）、卢森堡公 司（9%）、美国公司（7%）、瑞典公司（5%），英国、意大利和奥地利公司（各占4%）近年来，波兰成为了亚洲公司大规模投资的目的地，其中包括来自中国、印度、日本以及韩国的公司。来自中国企业的直接投资增长尤为迅速。根据来自中国方面的数据，截至2010年底，来自中国的投资总额累计超过1.4亿美元，高于中欧其他国家。在波兰，最重要的中国投资者包括电讯设备生产商华为和柳工机械制造有限公司
（“柳工机械”）. 柳工机械在中国工业企业500强中名列前茅，该公司投资波兰 Huta Stalowa Wola (HSW)的非军工资产并运营。该投资额超过2.5亿波币，并购后，将生产履带车、推土机、拖拉机、管道铺设机、重型装载机和挖掘机。根据投资计划，在未来的几年中，HSW将成为柳工机械业务扩展中心，辐射地区包括西欧、美国和北亚，即俄罗斯和前独联体国家。HSW公司也将成为柳工在中国以外的唯一研发中心。
波兰政府几年前推进的鼓励私有化项目可能将助推中国公司在波兰进行投资。仅在2012年，通过企业的出售，波兰政府预计将有100亿兹罗提（25亿欧元）的收入。随后的几年中，也将达到相近的数字。最大的私有化项目包括出售波兰最大的保险公司PZU和银行业的领导者PKO BP 银行的股权以及下述公司的股权变更：最大的波兰能源企业（波兰电力集团、Tauron、ENEA、ENERGA公司）、燃油企业Lotos、化工公司（Puławy氮肥厂、Tarnów氮肥厂和Police化工厂），以及最大的制糖企业（国家制糖公司）。
在投资项目的准备阶段，建议取得政府部门以及当地由政府指定帮助投资者的中介机构的协助。波兰信息与外商投资局(PAIiIZ)、波兰企业发展局(PARP)、波兰工业发展局(ARP)、当地商会和经济特区管委会具体执行上述职能。某些地区（小波兰省、下西里西亚省）为了吸引海外投资，设立了地区性的投资者服务中心，在投资的评估和准备阶段，此类服务中心的协助是非常有价值的。某些地区的地方政府针对中国投资者，开展了一系列有针对性的活动。在2009年，波莫瑞省在北京设立了办事处，目的旨在支持波兰北部的企业在中国开展业务，并且在中国宣传和推广波莫瑞省。此外，凯尔采市也在北京设立了办事处。罗兹经济特区也积极参与吸引中国投资的活动。
计划在波兰进行投资的投资者，可能获得实质的财政奖励，包括：直接从国家基金中获得援助、经济特区的税收抵免、物业税豁免、从欧美基金获得企业发展资金。关于投资支持体系的更多信息，可从海外投资支持机构或者咨询公司处获得。
如果希望寻求额外的融资支持，建议也可以寻求在波兰境内的中国金融机构的帮助。在2010和2011年之交，中国的两大银行，中国银行和中国工商银行，开始在波兰运营，为有意向加强双边经贸关系的投资者提供特定服务。
设立公司
在波兰的同时期历史期间，这个国家一直很热衷于吸引外来投资。这一点反映在寻求最佳投资者制度的过程中不断进行修订及修正的法律中。现在，外国投资者在考虑以合法身份进入波兰市场时有很多种选择。标准选项包括子公司、合伙企业、分支机构及代表处。外商在波兰成立公司时不再要求有政府许可。与其他地区相比，来自欧洲经济区的外国投资者享有更多特权，因为当他们以不动产作为出资投资外资股权占多数的公司或收购波兰公司股权时不需要内政部的许可。当然，若有触及国家安全或国有利益的经营活动范围，则需要特别许可和批准。最近各级政府的主要努力方向是简化并放松法规限制。公司及合伙商业公司规范（“CCC”）规定了两种公司形式和四种合伙形式。公司可以采用以下任何一种形式：
󰂄 有限责任公司（波兰语缩写：-“sp. z o.o.”）；或
󰂄 股份有限公司（波兰语缩写：-“S.A.”）；四种合伙企业形式为：
󰂄 注册合伙；
󰂄 专业合伙；
󰂄 有限合伙；以及合伙股份制。
󰂄
所有此类法律实体成立的文件必须使用波兰语，起草后经公证人公证（除仅需要合 伙方书面声明的已注册合伙企业外）。法定文件必须向注册处法院提交，法官将会在国家法院注册署颁布确认公司成立的法令。成立公司所要求的文件和程序简述如下。有限责任公司（LLC）
有限责任公司是外国及本土投资者在波兰成立公司最常采用的一种经营组织形式。一家有限责任公司可以由一人或多人组成（尽管一个股东独资成立的有限责任公司投资设立另一独资有限责任公司是被禁止的）。
󰂄 股本
要求的最低股本为5000波兰兹罗提，每股的票面价值不得少于50波兰兹罗提。股本必须以PLN（波兰兹罗提）发行。󰂄 公司章程
与公司运营及公司股东权利和利益相关的最基本事项由公司章程规定，章程必须经过公证。
󰂄 成立和注册
商业公司规范规定成立有限责任公司时要遵循以下步骤：
󰂄 在公证员面前签署公司章程；󰂄 完成对全部股本的出资（如股份以高于票面价值的价格获得，还必须支付盈余）；
󰂄 公司管理机构的成立（管理委员会和监事会或审计委员会，如强制性规定成立审计委员会或由公司章程自由约定成立上述管理机构）；
󰂄 在国家法院注册署注册登记。波兰股份有限公司（JSC）
股份有限公司通常是为开展特定经营活动和达到特定用途而最常使用的形式。法律对某些经营类型有特别要求，要求采用这种公司形式例如银行业或保险业。一家公司可由一个自然人或一个法律实体投资成立，但是，由一个股东成立的有限责任公司不得作为股东设立一家股份有限公司。
󰂄 股本
成立股份有限公司的最低股本要求是100,000波兰兹罗提。这种公司形式更适用于那些计划开展大型经营活动以及那些意图将发行股份作为资本募集方式的投资者。
󰂄 规则
与公司运营及公司股东权益相关的最基本事项由公司规则规定。公司规则必须经过公证。
󰂄 成立和注册
26商业公司规范要求成立股份有限公司时应遵循以下步骤：󰂄 在公证员面前签署公司规则；󰂄 完成对股本的出资（可采取现金出资或实物出资。与有限责任公司股本的出资方式不同的是，有限责任公司的全部股本必须在公司注册之前缴足，而股份有限公司在注册之前所要求的首次出资额仅为股本总额的25%。股份有限公司中实物出资的部分必须在公司注册后的一年内全部缴足。）；󰂄 公司管理机构的确立（即指定管理委员会和监事会）；󰂄 在国家法院注册署注册登记。公司规则一旦签署，公司可以：󰂄 以其注册名称开始运营 – 并同时注明“已组建的公司”（“spółka w organizacji”）；󰂄 购买不动产和其他财产权；󰂄 承担义务和享有权利；󰂄 起诉和被起诉。管理委员会有义务在公司规则签署后六个月之内向国家法院注册署递交公司录入申请，否则公司将被解散。公司在国家法院注册署注册后仅获得一个法律实体的身份，因此符合上述录入要求十分重要。
管理机构
股份有限公司的结构和运营比有限责任公司更为复杂，但是，下列管理机构都适用于上述两类公司：
󰂄 股东大会；
󰂄 管理委员会；
󰂄监事会和审计委员会（如适用）。
28股东大会在任何一个公司内，股东大会一般是公司的决策机构，股东大会通过由普通股东大会和特别股东大会作出的决议行使其权力。如果所有股东都书面同意（i）即将作出的决议或（ii）不召开大会而作出决议的程序，则在不召开股东大会的情况下也可以做出决议（但存在某些例外）。如果管理委员会为了处理以下事宜而提议召开普通股东大会，则从公司财政年度末算起的六个月之内应当召开上述股东大会：󰂄 批准公司年度财政报告；󰂄 批准管理委员会关于公司活动的报告；󰂄 确认公司管理机构成员履行其职责。此外，股东大会特别负责以下事宜：󰂄 修订公司章程或规则；󰂄 作出支付额外款项和偿还额外款项的决议（有限责任公司）；󰂄 决定公司的合并、分立或变更公司形式；󰂄 增加或减少股本；󰂄 决定公司的解散。管理委员会管理委员会控制公司的日常管理和运营。委员会可由一人或多人组成。管理委员会成员通常由股东大会（有限责任公司）或监事会（股份有限公司）决议任命和免除。但是，这一规则可被修改，任命和免除管理委员会成员的其他方法可以在公司章程或规则中加以规定。管理委员会的权力在两类公司中是相似的，例外的情况是在有限责任公司中，任何管理委员会的单个成员可以在公司通常业务运作中管理相关事务。
监事会和审计委员会
股份有限公司必须设立监事会，但有限责任公司却没有此项强制性要求（除非有限责任公司的股本超过500,000波兰兹罗提且股东数多于25位；在这种情况下，监事会才是必须的）。监事会有权就所有公司活动进行监督并向股东大会报告，可以查阅公司记录并审核管理委员会报告。在公司章程（有限责任公司）或规则（股份有限公司）中，可以扩大监事会权力，甚至可以规定在未得到监事会同意的情况下，管理委员会不得进行某些交易，或者授权监事会暂停管理委员会任何或所有成员的职务。有限责任公司可以成立审计委员会以代替监事会或另行成立审计委员会，但是实际上很难做到。
责任
请注意上述两类公司（不论是有限责任公司还是股份有限公司）的股东一般都不对其公司的责任与义务承担责任。其他经营实体分支机构
在组织方面，分支机构是在公司主要经营地点之外进行的经济活动的独立组成部分。外国公司根据互惠原则可以在波兰设立分支机构，除非波兰承认的国际协议中另有规定。
根据2004年7月2日修订的“设立自由法案”，外国公司的分支机构可以按照外国公司的经营活动范围独立从事经营活动。分支机构没有法人地位，因此，在所有权和债务方面不是一个独立的实体。分支机构的合同义务是母公司义务的一部分。因此，母公司全权负责分支机构的合同义务。
波兰法律对分支机构没有任何出资要求。分支机构经国家法院注册署企业注册处注册录入后开始其经营活动。
󰂄 分支机构名称
分支机构必须使用外国公司名称，使用总公司所在国语言，添加公司法人形式的波兰语翻译以及“oddział w Polsce” [“波兰分支机构”]。
󰂄 所需文件
注册分支机构时特别需递交以下文件：󰂄 母公司在波兰分支机构处理有关该分支机构经营活动的代表姓名及其经公证的签名；
󰂄 如果企业家根据联络备忘录、协议或企业章程（规则）开展业务，则其有义务将上述文件副本以及经认证的相关波兰语翻译稿附在分支机构的注册文件中；󰂄 如果企业家在登记后开展经营或经济活动，则其有义务将上述登记的文件副本以及经认证的相关波兰语翻译稿附在分支机构的注册文件中。
此外，某些其他的波兰国家注册处还要求对分支机构进行注册（即统计局、税务局、和劳动部门–分支机构将按照劳动合同雇佣员工的情况下）。
󰂄 资料保存
分支机构必须保留波兰语独立账簿，如其真实性和法律地位发生任何变化，必须在14天之内向经济部长报告。
32代表处之前谈及的事项在适用的波兰法律中都有规定，依照波兰法律，外国企业可以在波兰设立代表处。代表处是外国企业在波兰设立的代表及推进其业务的组织性机构。代表处不允许开展任何经营活动，因为代表处的营业范围仅涉及外国企业的广告和推广活动。依照波兰法律，经营活动被理解为有组织的、长期进行的专业并以盈利为目的的活动。此类活动的主要目的是创造利润。代表处有着不同的商业目的。外国企业开展经营活动，代表处通过广告和推广活动为其提供支持。因此，代表处将发生开销而不是创造利润。有鉴于此，代表处在波兰没有可征税的收入。󰂄 设立代表处的设立要求在经济部下属国外代理注册登记处注册。由政府部门按照申请内容进行注册登记。申请要求提供证明企业在其母国注册的相关文件及其译稿，并要求支付相关费用。󰂄 所需文件󰂄 证明外国公司在其母国注册的文件副本，该副本应经官方认证；󰂄 经官方认证并包含以下信息的文件：（i）外国公司的地址，（ii）适用于外国企业家履行代表职责的规则（iii）被授权代表该外国企业家的相关人员；批准外国公司使用场地作为其代表处的文件副本，该副本应经官方认证。
󰂄 其他职责
一旦被录入国外代理注册登记处，如果经登记的实际信息和/或法律信息发生任何变化或者提供给注册登记处的企业记录发生任何变化，外国公司必须告知相关部门。特别是与下列事项相关的信息：󰂄 公司的海外业务开始以及完成清算。󰂄 依照国外法律，企业丧失开展贸易活动或处理资产权利的任何信息。
从上述事件发生之日起14天之内必须提出申请。
合资企业
合资企业在波兰是很受欢迎的一种经营模式和外商投资形式。合资企业是外国投资者在波兰市场发展的第一步，并会继续成为受欢迎的外商投资方式。
在波兰成立合资企业没有相关的特定法律条款，因此每家合资企业受适用于相关投资方所选择的公司形式的法规的规制（即合同或合伙关系）。
34󰂄 理由经营活动中出现合资企业是由某些原因造成的，但是最常见的情况是两方或两方以上经营企业就一个特别项目或经营计划进行合作。他们可能有类似的经营活动，能够共享资源或彼此完全融合。各业务实体成立合资企业的主要原因之一是为了节省成本，特别是研发成本。其他原因包括分享资源，例如授权使用技术或彼此共享技能。此外，通过进入新市场区域，合资企业提供了更多进入新技术市场的机会。󰂄 波兰合资企业类型在波兰，合资企业各方依照特定协议（即合作协议或联合协议）、通过设立（也可以不设立）独立法人以开展合资业务。 最受合资企业各方欢迎的法定形式是有限责任公司(spółka z ograniczoną odpowiedzialnością)以及股份有限公司(spółka akcyjna)，使用较少的形式是合伙企业。󰂄 成立如果设立的合资企业为非独立法人，则合资企业的设立不需要特别注册文件。如果设立的合资企业是独立法人，法律规定唯一需要的文件是成立该法人实体（例如股份有限公司）所必需的文件。公司的成立已在本手册的另一章节进行了详细说明。应该强调的一点是，成立法人实体的相关文件，特别是公司章程部分，必须使用波兰语起草。但是，此项要求并不适用于成立合资企业的协议（即合作协议）。
劳工法
36波兰《劳工法》已编撰成典。劳工条例主要基于经修正的1974年6月26日颁布的劳动法（以下称《劳动法》）。另外，还有大量其他法案也可用于规制雇用双方的权利和义务。劳动合同、内部集体管理条例及集体谈判协议中规定的条款，须与劳动法和其它一般适用的管理条例中所规定的条款一致。以下内容概括了波兰《劳工法》的基本信息，以便给有意赴波兰的中国投资者参考。此信息不尽完善，且不作为法律咨询建议。建议您在投资之前，咨询波兰的法律顾问。目录汇总：󰂄 中国公民的合法居住权󰂄 中国公民在波兰就业󰂄 雇用中国公民的雇主应尽的义务󰂄 在波兰建立雇用关系󰂄 在波兰解除雇用关系󰂄 社会保障󰂄 职工代表的形式中国公民的合法居住权中国公民若想在波兰停留，必须首先获得签证。不同的停留目的决定了签证的类型及有效期。
持有申根统一签证的中国公民可在连续6个月内在波兰连续停留长达90天。
若想在波兰就业，中国公民必须获得工作许可证和注明其有权在波兰工作的签证（工作签证）。
中国公民只有递交 (i) 工作许可证，或 (ii) 若无需递交工作许可证，则需递交一份其雇主意欲雇用中国公民的书面声明，才可获得工作签证。签证的有效期根据工作许可证或雇主声明中注明的停留日期确定，但时间最长不得超过365天。工作签证由外国人在本国居所住地的波兰领事馆签发。
若中国公民希望在波兰的停留时间超过1年，需向波兰省长办公室（波兰语：Urząd Wojewódzki）申请暂住证。此类暂住证最长有效期为2年（申请时需提供工作签证）。居住在波兰共和国的外国人应在签证标注的停留时间结束之前，或是签证的有效期结束之前离开波兰领土，除非他/她的签证已被续签，或获得了定期居住许可证、定居许可证，或被允许以欧共体长期居民身份在波兰共和国的领土停留。
中国公民在波兰就业
按照规定，中国公民若想在波兰就业，需持有工作许可证。
在波兰，共有5种类型的工作许可证（类型A~E）。
工作许可证由聘请外国雇员工作的雇主 （未来雇主）提出申请而签发，而非外国雇员本身提出申请。未来雇主应将工作许可证寄给外国雇员，以便其申请工作签证。
取决于不同的工作类型，某些工作许可证可免于申请，（如，外国雇主委派雇员对其生产的设备在波兰进行安装，且在波兰停留时间不超过一个日历年中的3个月，若被委派的是董事会成员，在波兰停留的时间不超过连续12个月中的6个月。）
如果中国公民获得了工作签证，则需注意：󰂄 她/他不得在工作许可证标明的日期之前开始工作；
󰂄 她/他应在工作许可证签发后3个月内开展指定的工作，否则其工作许可证将被取消，除非其有正当理由推迟工作，且申请工作许可证的雇主已将此次延期及时上报省长办公室；
󰂄 工作许可证的签发仅出于以下目的：为工作许可证标明的特定雇主工作、在特定岗位和指定时间段、以及在工作许可证规定的其他条件下工作；
󰂄 若她/他想更换雇主或工作，她/他的未来雇主需重新申请新的工作许可证；󰂄 她/他应签订有劳动合同，并应根据该劳动合同不迟于在规定的工作开始之日开始工作；
󰂄她/他所签订的合同需与工作许可中的工作保持一致；
󰂄 为了延长工作许可证的日期，她/他的雇主需要在所授予的工作许可证到期前30日内申请延长。
雇用中国公民的雇主应尽的义务雇用中国公民的波兰雇主具有以下义务：󰂄 与外国雇员签订劳动合同时，必须采用外国雇员能理解的语言（可以为双语合同）；
󰂄 用外国雇员能理解的语言向其提供培训课程，尤其是关于在工作区域的卫生和安全条例；
󰂄 为外国雇员提供工作许可证延期服务，并按需提供新的工作许可证；
定期计算和扣除社会保险缴费，并根据法律规定支付税款预付款项。请注意，并不是所有的外国雇员都必须与波兰雇主签订劳动合同，因为雇员也可能由中国雇主或中国实体雇用，并基于工作许可（如需要）而在波兰工作。
波兰雇用关系的建立
雇员只能是自然人（而非公司）。工作任务需由雇员本人完成，不得委托他人。关于工作事宜，要求雇员服从雇主的指示。只要双方之间的关系具有劳动合同的特征，则法律禁止使用民法合同（委任协议，服务协议，特定任务协议）替代劳动合同。《劳动法》中规定了劳动合同所须包含的基本内容。《劳动法》规定劳动合同必须列明合同签订方，合同类型，执行日期，工作条件及薪资，尤其包括： (i) 工作类型 (ii) 工作地点 (iii) 与工作类型相应的工资报酬（包括各分项的名称）， (iv) 工作时间， (v) 工作开始日期。合同类型
共有四种类型的劳动合同：
󰂄 不定期劳动合同；
󰂄 定期劳动合同；
󰂄 执行特定任务的劳动合同；
󰂄 员工代班时签订的定期劳动合同。签订上述各项合同前，可签订最长为3个月的试用期合同。合同或任何合同条款的变更都应采取书面形式。
薪酬
月薪由雇主确定，但是薪资不得低于官方公布的最低月薪，2012年的最低月薪约为421500波兰兹罗提(PLN)，但雇员在第一年就业时除外，但其月薪仍不得低于法定最低月薪的80%，2012年这一数字约为1200波兰兹罗提。关于工作时间的规定，包括加班时间在不超过4个月的持续期间，按照平均每周5个工作日计算，工作时间不得超过每日8小时，每周平均40小时。每周包括加班时间在内的工作时间不得超过48小时。对于加班作业，除正常的薪资支付外，雇主应另外支付以下津贴：(i) 晚上，周日及节假日加班，需另支付雇员100%的薪酬 (ii) 特定工作日加班，需另支付50%的薪资。可采用休假补偿的方式代替加班费的发放。雇员的连续休息时间必须至少为每天11小时，每周35小时。对于轮班作业来说，连续休息时间在特定情况下，可限制到每周24小时。按照规定，星期天应为休息日。竞业禁止《劳动法》规定雇员有义务维护雇主利益，严守雇主机密，一旦泄漏将损害雇主利益。根据竞业禁止条款（NCC），雇员的间接义务是避免参加任何对雇主有竞争性的活动，这一条款将在受雇期间和/或由双方协定的在终止劳动合同之后的一定时期内均具有法律约束力。劳动合同终止后的竞业禁止条款主要针对掌握了雇主重要信息或商业机密的雇员。协议必须详细注明禁止期（不可设置为无限期），以及雇员因签署竞业禁止条款应获得的补偿。雇员严格遵守竞业禁止条款相关要求期间，补偿具有强制性且不低于受雇终止前雇员所得薪酬的25%。
从雇主的角度考虑，雇主应根据需要，在雇用关系终止前通过通知终止或撤销竞业禁止条款，这一点非常重要。
雇用终止
对于（i）不定期（ii）替换期 或（iii）试用期劳动合同，合同任一方均有权通过通知终止合同。通知是合同终止且在通知期满前，终止合同的一项单方声明。
就不定期合同而言，终止通知期的长短取决于雇主和雇员间雇用关系的长短，一般在两周到三个月不等。就定期合同而言，如果双方所签合同超过六个月，并包括两周的通知终止条款，则可终止该合同。若所签劳动合同中包含完成指定工作所需的期限，则不能通过通知终止合同。
根据具有普遍约束力条款的规定如果现雇主是前任雇主的合法继承人（例如，现雇主收购了前任雇主的公司并且将其员工的劳动关系转移至现雇主），那么计算终止通知期时用到的工作年限为前后两次工作年限之和。经双方一致同意可终止所有的劳动合同。合同终止原因
44对于不定期合同，雇主在向雇员发出终止通知时必须说明终止合同的原因。原因必须真实、准确，否则雇员可就该终止提出异议且由劳动法庭宣告该终止无效。如，一名业绩出色的员工不能以“表现不佳”为由被解雇。原因准确是指着雇主在发出终止通知时应给出具体原因，即，应以书面（列出具体日期和警告的相关细节）形式告知雇员关于他的多次不良表现。对不公平解雇的申诉若劳动合同的终止违反了法律的规定，雇员和雇主都有权向法院提起诉讼。劳资纠纷案件由专门的劳动争议法庭处理，通常他们会更多地考虑雇员的利益。雇员可在收到即刻终止劳动合同信函后的14天及收到解雇通知后的7天内，向法院提起不公平解雇之诉。雇员可能会酌情要求（i）恢复原职并主张失业期间应得薪酬（取决于终止程序，最高为一到两个月不等）或（ii）就不公平解雇主张三个月以内的薪酬补偿，但不少于终止通知期间的薪酬补偿。如果法院判决雇员的复职主张不可能实现或无效，法院可将复职主张转为要求补偿。需要注意的是，雇主不得终止与怀孕、休产假或四年后即将退休的雇员所签订的劳动合同。由此可见，只有在特殊情况下（比如公司清算或破产）才可解雇这类员工。
遣散费
如果雇主有超过20名的雇员，且因非雇员原因（公司体制改革、重组、清算、注册变更等）要终止部分雇用关系，那么被解雇员工在合同终止期间除享有工作酬劳和终止期酬劳外，还有权利享有遣散费。遣散费根据工龄长短，一般为一到三个月薪酬。遣散费总额不得超过最少薪酬（目前为22,500波兰兹罗提）的15倍。社会保障
社会保障金按月缴纳，用于支付养老金和伤残补助金。雇员的总收入是计算个人缴纳社会保障金水平的基础。以下是各类社会保障金名目和所占比例：养老保险占19.52%，伤残补助占6%，医疗保险占2.45%，以及工作中意外事故保险（基于各类职业风险）占0.67%-3.33%。雇主和雇员均参与养老保险和伤残补助（雇主支付50%的养老保险及75%的伤残补助）。雇员承担全部的医疗保险，而工作中意外事故保险则由雇主负担。
国民健康保险确保公民有权享受免费公共医疗。该保险按照9%的比率缴纳，计算基值是雇员的总收入减去雇员缴纳的社会保障金。
46工会雇员可组织或加入工会。当有十人或更多人有意向成为会员，则可建立工会，且雇主不可限制该项权利。雇主应当就任何意图书面终止不定期合同或裁员的计划与工作场所所在地的工会进行协商，并将结果告知工会。当雇主终止与受保护的工会代表的雇用关系或更改薪酬条例时，也需获得工会同意。另外，工会有权向雇主发起集体抗议。劳资联合委员会公司雇员人数至少在50人以上时，可建立劳资委员会。作为员工代表机构的劳资联合委员会，有权向雇主了解和咨询关于：（i）雇主当前和未来的经济状况，（ii）就业状况和变革计划，和（iii）工作组织中的重大变动等情况。投资流程
在各国企业中，波兰被认为是一个值得信赖的合作伙伴。得益于优越的地理位置、 欧盟成员国地位、以及OECD（经济合作与发展组织）和其他国际组织的成员身份，波兰成为欧洲最具吸引力的投资国之一。在任何情况下，投资进程均取决于项目本身以及相关的法律事宜，如反托拉斯法、环保法规和政府审批。相应地，每项投资计划均需按个案处理。
税收与经济特区
波兰税收综述
一般，在波兰从事商业活动或投资的实体需缴纳以下税款：
󰂄 公司所得税（CIT）；
󰂄 增值税（VAT）；
󰂄 地产税（RET）；
󰂄 车船税；
󰂄 国内消费税；
󰂄 民法交易税。
另外，雇主必须为雇员代扣代缴个人所得说（PIT）、社会保险和医疗保险。需注意，政府目前正计划就提取有关某些矿物（如铜、银、煤、碳水化合物等）征税。尽管如此，因其相对较低的公司所得税率及现有的税收优惠政策，波兰仍是外商理想的投资之地。
公司所得税
波兰对法人（公司、基金会等）的收入征收公司所得税，上述法人包括在波兰产生收入的居民和非居民税务法人。若公司在波兰拥有注册办公室或管理场所，则该公司被视为波兰税收居民。波兰居民公司须对其全球收入和资本收益缴纳公司所得税。公司所得税的标准税率与资本收益的税率相同，为19%。
50非居民公司与《双重征税协定》非居民公司须对其在波兰的收入和资本收益缴纳公司所得税，除非相关《双重征税协定》另有规定。波兰对超过85个国家实行双重征税，其中包括中国。波兰与中国在1988年签订了《双重征税协定》。合伙企业合伙企业无须缴纳公司所得税。合伙企业产生的收入和费用按比例由合伙人分担，并根据合伙人的法律地位（法人或个人），分别对其征收公司所得税或个人所得税。只有当外国合伙企业在其居住国有缴纳公司所得税的义务时，在波兰才有缴纳公司所得税的义务。在波兰，合伙人的收入也可能在其他方面被征税（合伙人在波兰常设机构产生的收入）。税务合并在波兰，可以组建“税务资金组(TCG) ”，在资金组内进行税务合并。“税务资金组”的应税所得，是组内所有公司的收入和损失总和。为确保税务合并机制在小范围应用，组建“税务资金组”的条件非常苛刻，然而，“税务资金组”的数量却在不断上升。
纳税年度
纳税年度一般为日历年度，但公司也可另行选择连续的十二个月作为纳税年度。若公司在下半年成立营业，并选择日历年度为纳税年度，则该新公司的第一个纳税年度可能被延至18个月。
应税所得与税损
应税所得由应税收入减去可扣除税款得出。实际上，应税所得由税务会计调整决定。纳税人有义务保留应税所得和应付税款的会计记录。纳税人须每月缴纳预付税款，预付税款根据纳税年度的累积收入计算得出（如满足一定条件，可简化预付税款）。在纳税年度结束后的第三个月月底，须缴足该纳税年度的全部税款。
税损可连续结转五年，并在此期间，完全与税后盈利抵消，但每年的抵消量不可超过50%。税损不得转回。
利润汇回本国
波兰没有对投资者利润汇回本国的特别折让，而采用欧盟的奖励政策。外国投资者（波兰公司的股东）一般可通过股息分配、利息、专利费或波兰子公司股份的清算/回购，将利润汇回本国。
󰂄 股息
税后利润用来支付股息。股息19%用来缴纳波兰公司所得税（代扣税），除非有关《双重征税协定》中规定了更低的代扣税率。
52波兰与中国签订的《双重征税协定》中规定，代扣税率为10%。波兰实行《欧盟母公司—子公司指令》，对于欧盟 / 欧洲经济区母公司，若其波兰子公司连续控股至少10%达两年或以上（前期未必必须满足两年持股期的要求），则母公司从子公司获得的股息无须缴纳公司所得税。这一免税规定同样适用于瑞士母公司，但其波兰子公司的控股必须达到25%或以上。󰂄 利息支付给非居民公司的利息须缴纳20%的代扣税，除非有关《双重征税协定》中规定了更低的代扣税率。波兰与中国签订的《双重征税协定》中规定代扣税率为10%，对支付给政府部门、地方部门及《双重征税协定》第11条提到的某些金融机构的利息，不征收代扣税。由于波兰也已实行《欧盟利息和专利费指令》，自2013年7月1日起，支付给欧盟 / 瑞士母公司 / 姐妹公司或子公司（至少控股25%）的利息无须缴纳代扣税，但必须连续控制25%的股权达两年或以上（前期未必必须满足两年持股期的要求）。至2013年6月30日，作为给与波兰的过渡期，只需缴纳5%的代扣税。或者也可签订《双重征税协定》来降低或减免代扣税。󰂄 专利费波兰公司对非居民公司支付的专利费须缴纳20%的代扣税，除非有关《双重征税协定》中规定了更低的代扣税率。波兰与中国签订的《双重征税协定》中规定专利费的代扣税率为10%，任何工业、商业或科学设备的使用或使用权费用的代扣税率为7%。
应注意的是，自2013年7月1日起，根据《欧盟利息和专利费指令》，支付给欧盟 / 瑞士关联公司（控股25%）的专利费无须缴纳代扣税。至于利息，至2013年6月30日的过渡期间，只需缴纳5%的代扣税，除非有关《双重征税协定》中规定了更低的代扣税率。
还应注意，对股息、利息和专利费代扣税的减免或在《双重征税协定》下税率的降低只有在符合一定要求下才适用（如持有税务居民有效证明等）。
经济特区优惠措施
波兰为吸引经济特区投资，对公司所得税的缴纳实行优惠措施。经济特区是指波兰境内独立的、无人居住的地区，商业活动可在优惠的税收机制下开展。目前，波兰共有14个经济特区。在经济特区运营的最大优势在于有可能免除19%的公司所得税，免除力度取决于经济特区的位置。根据欧盟法规，经济特区免税可视为正当的政府援助，公司所得税的免除不会超过政府援助的最大金额，即以下金额中最高者的50%：󰂄 符合条件的投资成本，或
󰂄 两年的员工成本（因投资而雇佣的员工）。
经济特区将存续至2020年，在此期限前，都将适用公司所得税的免除政策。
经济特区许可
经济特区的投资者通过申请许可证，享受公司所得税的免除政策。某些商业活动不能申请许可证，如制造炸药、烟草产品和酒类产品。
一旦获得许可，投资者有义务：
󰂄 获得在经济特区经营许可后，在许可证规定的时间内，筹集到规定数额的投资成本（如置地费、有形和无形资产）；󰂄 按照许可证的规定，提供工作岗位；󰂄 对于构成投资成本的资产，自其变为固定资产和无形资产后5年内，不得以任何形式转让这些资产的所有权（就欧盟法规下的大企业而言）；
󰂄 自投资完成之日起，在经济特区内从事经济活动至少达五年（就大企业而言）；
󰂄及遵守经济特区法规及与在经济特区从事商业活动的其他法律约束。
免税可用性
对于在经济特区进行运营而享受的公司所得税的免除，对外国和波兰投资者同等适用。通常，经济特区许可证会授予在经济特区已经存在的地块上从事经济活动的公司。或者，投资者也可自己选择地块，扩大经济特区的范围，但条件非常苛刻。研发中心
在波兰，被授予研发中心身份的企业家可享受很多的优待。最重要的一项优待是，可以通过创新基金冲销，加快税款可抵扣程度。创新基金是研发中心为支持研发工作而创立的专用基金（因此，在满足一定条件下可利用创新基金进行再投资）。创新基金的冲销不可超过研发中心年收入的20%。代扣义务：个人所得税与社保雇主每月按照员工薪酬计算、代扣、代缴员工个人所得税和社保。通常，对于通过雇佣关系或其他合同关系得来的收入，其个人所得税以累进税率征收。收入不足波兰兹罗提85,528（约合20,000欧元）时，缴纳18%的个人所得税，超过波兰兹罗提85,528时，交纳32%的个人所得税。社保与医保的详细情况，请参见上述雇佣章节。
56增值税波兰增值税是欧盟增值税系统的一部分，并通常遵循欧盟增值税指令。以下是征收增值税的种类：󰂄 作为对价，在波兰供应商品及提供服务；󰂄 出口至欧盟外的商品/从欧盟外进口的商品；󰂄 作为对价，在波兰共同体内部（来自其他欧盟成员国）购买商品，包括不同成员国之间同一企业内的商品流通；󰂄 共同体内部的商品（面向其他欧盟成员国）供应，包括不同成员国之间同一企业内的商品流通；转让企业或其业务部门（永续经营）不属于增值税范畴。若在波兰经商时，年应税收入高于注册起征点150,000兹罗提（约34,000欧元），那么所有商家均必须注册增值税。若低于该起征点，则可自愿注册。然而，在大多数情况下，建议注册增值税，因为增值税赋予商家扣减进项税额的权利。2012年，标准增值税税率为23%，某些商业活动的优惠税率为8%、5%或0%。众多增值税可申请豁免（如金融及保险服务）。
在波兰注册的增值税纳税人有权退还增值税以返还记录中销项税额超出进项税额的部分。退款的标准截止期限是60天。还有一项退款期限为25天的加急退款，但为从中获益，加急退款必须满足额外要求，即增值税返还中说明进项税的所有发票/其他文件（如报关文件）必须全款交付。
若在申请退款申报期内，纳税人未进行任何应税业务，那么进项税额退款对于纳税人同样有效。对于企业来说，标准的退款截止期限是180天。若纳税人提供担保（抵押品），那么可能采用加急60天退款。
如果退款的准确性需要附加核实，税务机构有权延长截止期限。然而，如果附加核实证明退款非常合理，那么税务机构应退还增值税及延迟退款的利息。
固定资产税58固定资产税通常适用于业主、永久用益物权人（请参见以下不动产部分）及不动产持有人。固定资产税适用于与商业活动有关的（ⅰ）土地（ⅱ）大楼或内部设施（ⅲ）建筑物及内部设施。固定资产税应向地方当局缴纳，地方当局负责制定法律范围内的固定资产税税率。2012年的最高固定资产税税率如下：󰂄 土地 - 每平方米0.84兹罗提（即，每公顷8,400兹罗提）；󰂄 用于商业活动的大楼或内部设施 - 每平方米可用面积为21.94兹罗提；󰂄 用于商业活动的建筑物或其内部设施 - 建筑物最初价值的2%，用于税收折旧。可能暂时豁免固定资产税，并由地方当局做出对当地土地、房屋或建筑物的免税意见。这项免税政策常用于批准投资者在经济特区进行各项商业活动。消费税波兰已执行欧盟消费税法，然而，需缴纳消费税的产品清单远比欧盟要求的广泛得多。根据波兰法律，能源产品、电力、酒精饮料、烟草产品及汽车均需要缴纳消费税。
民法交易税（TCLT）
民法交易税属印花税，用于对交易征税，如贷款协议、销售协议、成立公司或合伙企业及增资扩股。民法交易税税率范围为0.5%-2%，课税基础通常是交易项目的公平市价。获批的增值税（无论是实际征税还是免税，也有例外，尤其是房地产销售）交易无需缴纳民法交易税。某些交易（如股东贷款或公司重组）可免交民法交易税。
不动产
土地和房屋财产权在“民法典”中有详细定义。不动产权利的主要形式有：所有权和永久用益物权。
波兰法律规定的物权
󰂄 所有权
与众多立法体系的规定相同，不动产的所有权受到法律规定的某些限制。例如，所有权人需遵守分区法规、建筑物法规和环保法规。土地所有权不附带拥有水和土中矿物的任何权利，这些权利由其他法规规定。
通常法律规定的所有权附加于土地及土地上的建筑物，且原则上建筑物不可单独转让给第三方。土地及土地上的建筑物权利需单独处理时为例外情况。如某处土地没有适当的入口通向公共马路，所有权人可以要求相邻所有权人准予必要通行的权利（给与补偿）。
󰂄 永久用益物权
永久用益物权是一种准物权形式，但与所有权存在某些基本区别。土地由国家财政部或当地政府所有，在特定时间段内为了特定目的转让永久用益物权。
永久用益物权人可以通过与不动产所有权人类似的方式使用土地，但是受到特定合同条款或法律的限制。永久用益物权转让后土地所有权人的权利非常有限，主要通过收取年费和要求永久用益物权人符合法规及合同规定的方式得以实现。
62永久用益物权通常持续99年，但是可以展期。土地的使用目的（例如预期开发）可以在创设永久用益物权的文件中详细说明，并且在土地和抵押登记机关进行登记。永久用益物权人可以在土地上修建房屋并拥有所有权，但这种所有权不能在没有转让土地永久用益物权的前提下转让给第三方。房屋之上的权利与土地权利相关联。永久用益物权可以通过签订合同并且合同经公证后进行转让（所有权也是如此）。转让在土地和抵押登记机关登记后生效。永久用益物权可作为有限产权进行抵押（所有权也是如此），尤其可被抵押作为贷款的担保。如果土地尚未开发（即土地上没有建筑物），土地所有权人（国家财政部或当地政府）有优先获得永久用益物权的权利。永久用益物权人必须支付年费。每年支付的费用相当于土地当前市值的0.3%至3%。通常情况下在3%左右。土地所有人，即国家财政部或市政当局可以重新评估土地市值并相应增加年费。重新评估及增加年费最多可每隔3年进行一次，且相关政府部门和法院可对该重新评估提出质疑。一旦创设了新的永久用益物权，永久用益物权人必须支付相当于土地当下市值15%至25%的初始费用。除了自然到期之外，永久用益物权可通过以下方式提前终止：
（i）所有权人和永久
用益物权人双方达成协议（ii）所有权人提前终止（iii）通过征用（如同任何所有权）。
如果永久用益物权到期后未展期，对于永久用益物权人（或其前任）依照合同目的在土地上修建的任何建筑物和其他构筑物，永久用益物权人有权要求得到补偿，补偿标准参照当前市值。永久用益物权一旦到期，土地上的任何担保物权（例如地役权或抵押）随之到期。
在特殊情况下，只有当永久用益物权人明显没有按照准予永久用益物权文件中对土地用途所做的规定对土地进行使用时，国家财政部或市政当局才可以要求通过法律途径在用益物权到期之前终止该项权利。永久用益物权的提前终止在获得法院最终判决后生效。如果永久用益物权人使用土地的用途与合同约定相悖，则可以增加年费。
永久用益物权人可以向所有权人申请将永久用益物权转为所有权。上述权利的转变可以通过行政决定来实现，永久用益物权人因此需支付一定的费用（与房产价值相比，通常是一大笔金额）。
󰂄 地役权
存在数种地役权可被授予第三方以实现其使用不动产的权利 （大多数情况下是相邻不动产的所有权人，但不仅限于此），并因此限制了所有权人依照波兰法律按其意愿使用其财产的权利：（i）为土地的每一位所有权人的利益而创设的地役权；（无论何人为土地所有权人），（ii）为特定自然人
64的利益而创设并与此人紧密联系的个人地役权（例如公寓地役权），以及（iii）有利于公用事业供应方的传输而创设的地役权。有偿或无偿的地役权一般通过以下方式创设：（i）协议，（ii）法院判决（例如道路上的地役权）。地役权还可以通过征用创设或通过取得时效获得。地役权可在土地和抵押机关进行登记，并对下任土地所有权人持续有效。土地和抵押登记土地和抵押登记机关是规定土地合法地位的登记机关。第三方的合法权利（例如抵押、地役权、租赁协议项下的权利或优先购买权）也可在土地和抵押登记机关进行登记。存在一种合法假设，即经土地和抵押登记机关登记的权利为有效且具约束力，也就是“土地和抵押登记机关的公信力”。因此，如果善意第三方获取了经土地和抵押登记机关登记的权利（例如，所有权或永久用益物权），那么即使该项权利在获得之前有瑕疵，该权利转让仍然有效。“土地和抵押登记机关的公信力”在特定情况下并不适用，特别是在权利转让时，土地和抵押登记机关待审批的申请中已经存在（关于该瑕疵）的信息。
波兰法律规定的合同权利󰂄 出租和租赁
波兰法律规定，出租和租赁是有区别的（尽管一般两者都包含向所有权人支付租金以使用土地的权利）。其一，出租的固定期限最高限额为10年（除非出租双方的固定期限最高限额允许为30年），而租赁的固定期限最高限额为30年。其二，在租赁的情况下，承租人有使用出租土地或房屋并收取相应租金的权利，而在出租的情况下，承租人的权利仅限于使用出租房屋。目前，商业租赁允许采用出租或租赁的模式，但大多数办公室、仓库和零售店都采用出租形式。在波兰，三方净租赁的方式也被市场所认可。
如果约定的出租或租赁的固定期限超过法律允许的最长期限，在约定期限到期之后，合同自动变更为不定期出租/租赁合同，经任意一方通知后终止。如果由于未支付租金而导致合同终止，则对于合同的终止规定有法定通知期。有几种方法可以创设更长期限的租赁关系，但需经审慎安排。
66在波兰出售和获得土地的限制在波兰出售和获得土地需满足不同的限制条件或要求。根据商业公司规范，除非公司章程/规则另有明确规定，否则有限责任公司或股份有限公司购买并处置不动产需获得股东的同意。同意以股东决议的方式作出，可在交易后最迟两个月出具。若未获得上述股东同意，购买或处置不动产将被视为无效。通常情况下，外国人在波兰购买不动产或收购拥有或持有不动产永久用益物权的波兰公司的股份时，需得到内务行政部长的许可。波兰于2004年5月1日加入欧盟之后，欧洲经济区成员国的公民或商业实体不再需要获得该项许可，但是直至2016年5月，获取农业及森林用地仍需要得到该项许可。一般而言，所有其他外国人仍要求获得许可证，但可采取在欧盟成立公司并用该公司作为买家的方式来规避此项要求。此外，如果土地要出售给第三方，一些公司或个人（例如市政当局，农业用地代理，农业用地共有人或承租人）在某些情况下有土地的优先购买权。此类情况下，销售协议必定是附条件的，并且只有当优先购买权人不履行其优先购买权的前提下，协议才可生效。优先购买权主要适用于农业用地、之前从国家财政部或市政当局购买的尚未开发的土地、持有永久用益物权的未开发土地、经纪念性建筑物登记机关登记的不动产以及指定作为公共用途的土地。
土地开发
一般情况下，要在波兰建造建筑物，投资者必须获得：
󰂄 施工许可证 – 如施工区域已被列入当地任何现存的地区规划中。
󰂄 区域许可证以及后来的施工许可证 – 如果施工区域没有被列入当地任何现存的区域规划中（非常普遍的情况）。此种情况下，区域许可证将取代尚不存在的当地区域规划案。
果某项开发要求获得环境许可证，那么必须在申请施工许可证之前获取。环境许可证有效期为4年，并且对于签发施工许可证的施工行政部门有约束力。
如行政决定中规定的条件未发生变化且项目按照规定开发，4年期限可以再延长2年。某些开发项目被归类为可能严重影响环境的项目，在这种情况下，环境行政部门可以要求准备一份环境影响评估报告，并基于此份评估报告做出行政决定。
󰂄 环境许可证（针对某些开发项目）。如68上述许可证签发期间，要求各相关行政机关出具意见并做出共同决定。签发施工许可证之前，相关的行政机关的义务包括审查该建筑物的设计是否符合当地区域规划，如果没有当地区域规划，则审查是否符合区域许可证的规定。地不做农业生产用途的行政决定。这一决定的受益人必须支付一次性费用以及10年的年费。如果发生转让的土地事实上已经不作农业生产之用，购买方仍需要支付年费。施工许可证申请人对投资项目即将开展的土地的应拥有合法权利。对于大多数商业、工业或零售项目而言，投资者应当在开始动工之前获取最终占用许可证。不动产税一般情况下，所有土地（不论拥有的是所有权还是永久用益物权）及不动产改进都应缴纳不动产税。但也有例外情况。例 如对于农业或森林用地征收特别税种， 以及活水和航道下的土地。不动产税率由当地政府机构设定，每年一次付清或分期付清。
归还诉求
依照1944年至1960年间通过的国有化法律，某些土地的所有权归国家财政部或当地政府所有。如果没有遵循国有化法律规定的征用期限或程序，或者土体用以公共用途而被征用但后来挪作他用，在上述情况下，存在被提起归还之诉的风险。国有化法律赋予原先所有权人非常有限的要求归还其土地或者提出征收补偿的权利。对于行使权力的机会被非法拒绝的原先所有权人，通常也能提起归还之诉。
据以剥夺所有权人不动产的大多数法律条文目前仍然有效。因为目前还没有具体规定权利归还的法规，因此，对国家征用提出异议的唯一可能的方法就是证明对不动产的征用违反了法律规定。
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董永

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