波兰楼市“微调查”：办贷款很困难房价连跌四年

小飞侠

波兰，这个国家31万平方公里的国土面积上，分布了3800多万人口，而且贫富差距也很显著。国内的房价让人咂舌。那么在波兰，你是不是可以幻想着买一套带有游泳池的豪宅？以华沙为例，今年三月这座城市的平均房价在每平方米7250兹罗提(约14500人民币)左右，最贵的也只有八九千兹罗提，远远不及南京的顶级房价，更不要说北京、上海这些一线城市了。不过即使如此，也没有太多华沙人出手，因为房价还有进一步下跌的空间。
用差别税率调节房价
波兰鼓励土地私有化，私有土地征收的房产税和地产税税率相对稳定，很少变动，即使变动幅度也不大，目的是让老百姓普遍能接受。“至于国有土地，政府会依据当地经济状况、居民收入水平高低、物价总水平以及通胀情况，不定期地对房产税和地产税税率进行调整。”一名当地华人告诉金陵晚报记者。
这种调整，就体现在差别税率上，以此来整体把握房地产市场的走向。“总的来说，市中心土地资源稀缺，房产税率和地产税率均高于非中心区。高税率也促成了高房价，城市中心位置尤其是大城市中心位置的房价比郊区要高出很多。目的就是鼓励市民在中心区以外居住和建房，达到合理分布城市和人口。”
在这种差别税率政策的调节作用下，居住在城市中心区的居民人数大大减少，而居住非中心区的居民人数不断增加，使得城市功能基本趋于合理。“除此之外，波兰针对贫困家庭还建设了一定数量只租不售的公共住房，依据家庭贫困程度，实行低租金或者免租金政策，这些房屋都是不用交税的。”
房地产市场曾经繁荣
2004年，波兰加入欧盟，在经济复苏等多种利好因素的影响下，那段时间波兰的房地产市场强劲复苏，增长速度非常快。
“当时，波兰住宅房开发商虽然以本国为主，但德国、以色列、爱尔兰和西班牙等外国开发商也迅速进入并占领了波兰市场，住宅房开发商数量有了大幅增加。来自欧盟国家的外国投资者注意到，华沙住宅价格比其他欧盟国家首都同类住宅便宜很多，因此纷纷在华沙购房投资。”波兰一家老牌房产中介的负责人向我们介绍。
和中国国内一样，许多刚到波兰首都华沙或者其他大城市的创业者和年轻人都希望购买一个单室套或者两居室，面积为55-60平米的住房，华沙的开发商也注意到了这一点。“比如说华沙的母亲河，维斯瓦河旁边的维斯瓦河花园，是一个由七个7至15层公寓楼组成的综合公寓楼群，当时建成时价格不到每平米4000兹罗提，现在的价格翻了至少一倍。”这名中介说。
此外，华沙的房地产市场中还有单套面积100平米以上的较高档住宅以适应市场需求，具有良好绿化和便捷交通的近郊住宅也特别受欢迎。“之前，一家德国开发商在紧邻市中心的小区Powisle开发的住宅，价格从5000到11000兹罗提/平米不等，现在的价格更高了。这些房子，一般都是以按揭贷款的方式购买的，因为之前波兰政府降低了购房利息，刺激了住宅消费，直到2008年左右，波兰住宅价格才趋于稳定。”
现金成为交易“障碍”
曾经的繁荣只代表过去，近几年来，波兰的房价受全球金融危机的影响，已经连续下跌了很长一段时间。现在波兰人，要想贷款已经变得很困难，由此无论是新房还是二手房，至少有一半的房屋是以全额现金交易的方式来完成的，另外房屋买卖交易，也比此前减少了很多。“和去年相比，今年前五个月通过我们签署房屋买卖合同的客户数量，只有去年的十分之一。”

此前房价的升高，使得大多数波兰人开始选择小户型。“目前买房人的首选是那些面积不很大，价格约在20万到30万兹罗提左右的房子，价格在60－70万兹罗提的房子卖起来就不那么容易了，现在贷款很难，一下子拿出那么多现金的人也不多。”
根据数据显示，与2008年相比，波兰北部海滨城市格但斯克的房产价格跌幅最大，为13.9%，西南部城市弗罗茨瓦夫的房地产价格则下降了12.5%，南部古都克拉科夫的房产价格跌了12.4%。首都华沙的房地产市场价格也比去年同期下降了10%。很明显，在经过了2004-2007年的价格猛涨后，如今波兰的房地产，正在经历一个熊市。“那些位置不很理想的房子和价值在100万兹罗提以上的昂贵房子，还会下跌。”
房价直跌 租金猛涨
经过此前的快速增长期后，华沙的楼市目前处于有价无市的状态。同时，银行贷款利息的升高也使很多人取消了买房的计划――留学生小王就是其中的一个。“我原本打算买一个小户型的，但现在看来，还是只能先租着了。”今年9月就要毕业的小王说。
小王现在住在距离华沙市中心火车站不到一公里的一个公寓，50平方左右的单室套，他住客厅，同学住卧室。“房租两个人承担，每个人1000兹罗提不到。住在这里，主要还是方便，楼下就是地铁站，到市中心就一站路，而且这里距离我的学校也不远，走路就能到。”
由于还将继续深造，按照原计划，小王的家人希望帮他在华沙买一套房子，这段时间他也通过中介看了一些房源，但不是价格依然承受不起，就是有些偏远。“都说房价在跌，确实也降了不少，之前市中心的价格超过了每平方10000兹罗提，但现在只有8000兹罗提左右，但即使这样，还是买不起，因为办贷款太难了。”
因此，小王的租房还得继续，只不过，还有两个月他租住的房子就到期了，他必须重新找地方住。“现在大家都租房，所以房东提高了租金，住不起了，只能往远一点的地方搬。”小王说，“原来我家人打算给我买一个总价在40万兹罗提左右的二手房，但选择余地太小了。”田园圃
金陵晚报记者 田园圃 摄
金陵晚报

shiwei

在波兰，外国人买房有什么条件吗?需要哪些手续和费用？

All-2012

还是中国人的观念，不管到啊，先买房买地