波兰非住宅市场发展强劲 零售商场推动商业地产

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在经济复苏、入盟等多种因素的影响下，2004年以来，波兰整个房地产市场强劲复苏，实现了较快增长：2004年波房地产净收入（含房地产销售、租赁、中介等收入）达456.24亿兹罗提（约115亿欧元），比03年增长12.6%，行业总赢利达36.45亿兹罗提,同比增长216%！2005年上半年，波兰房地产净收入达221.53亿兹罗提，同比增长9.7%，行业总赢利达13.39亿兹罗提,同比增长6.1%。在非住宅房地产市场方面，办公房地产市场、商业房地产市场、仓储房地产市场均有了较快的发展，并显现出不同的市场特点。 　　一、办公房地产市场 　　华沙常常被众多跨国公司选为其中东欧业务中心，而使得波兰办公房地产的开发一直主要集中在该地区。 　　在办公用房供应方面，据KingSturge公司统计，波兰目前办公用房总面积290万平米，其中83%坐落在华沙市。到2004年底，华沙市A级办公用房的供应量达到了220万平米，其中约40%分布在华沙商务中心地区（CBD），即以万豪酒店（Marriothotel）为中心，方圆2英里之内的地区。 　　（一）近年办公用房建设蓬勃发展，2006年将达到一个高潮 　　2005年一季度波兰新办公房供应量为50637平米，全年预计有18.8万平米的房屋完工。预计2006年办公用房供应量将有较大增长，达到一个阶段性的高潮。新型现代办公楼房供应量将达30万平米。其中，由ING房地产开发的ZloteTarasy大型商业娱乐中心和Hochtief公司开发的RondoOne大厦都将建成投入使用，分别提供5.5万平米和7.5万平米的办公场地，而05及06年华沙CBD地区的新办公房供应量将达10万平米以上。因此预计从06年开始，办公楼房供应将再次出现供过于求的局面，华沙的CBD地区情况可能最为突出。 　　（二）办公用房需求旺盛，空置率下降 　　在办公用房市场需求上，经济持续增长,与欧盟国家的进一步融合，加快了办公用房市场需求增长，房屋出租状况6年来首次提高。2004年在建办公用房出租市场明显好转，有17%的办公用房在建成前20个月就签订了出租合同。2004年由于办公用房市场供应量较少，而较高的市场需求使得办公用房空置率开始降低，2005年上半年，波兰办公用房地产市场交易频繁，交易量达175214平米，新租赁量占66%，同时，续签租赁增加到22%，房屋空置率全面下降：从2004年2季度的12.52%下降到10.25%；其中，郊区空置率从8.27%降为7.61%，CBD则从18.6%大幅降至13.97%。在一些办公楼房出租率高的地区如：Mokotow和Zoliborz等地区的热门办公楼房的租金每月每平米约上涨近1欧元。随着2006年华沙办公用房供应量的增加，办公用房空置率下降趋势会有所减缓，而部分地区甚至会有回升，特别是华沙市CBD地区由于新建房增加和部分用户会选择从CBD地区移至较便宜的其它地区，预计2006年CBD地区的办公用房空置率将有所回升。 　　（三）市场竞争激烈，收益率仍高于西欧国家 　　目前波兰房地产协会约有1500会员,激烈的市场竞争迫使办公地产经营者不断提出各种优惠，如提供免费期和承担准备费用等等，这使得实际租金降低了5—15%，投资收益率不断下降。华沙办公用房投资回报率已降到8%左右，而波兰其它城市则比此高1-1.5个百分点，预计此下降趋势还将继续。然而，目前波办公房地产8%左右的总体投资收益率仍比西欧地区高（西欧地区收益约为4-6%），因而吸引了众多来自德国、爱尔兰、美国和奥地利等国家的投资者，根据波信息与外国投资局统计，04年投资于波兰的前五大外国投资者，就有三个来自于房地产领域。 　　（四）由市中心区向市郊及欠发达片区转移趋势开始出现 　　华沙中心区交通日益拥挤，经常发生堵车现象，加之华沙地铁只有一条线，近期扩展地铁线路的可能性不大，因此交通臃堵短期内不但难以改善，甚至会更严重；华沙郊区则以较低的租金、良好交通状况和优越的停车条件而倍受青睐。越来越多的企业会将办公地点迁往华沙郊区；据KingSturge公司统计，05年年初最大的10个办公用房租赁合同中，只有两笔来自CBD地区，而此间没有从郊区搬往CBD地区的情况。这使华沙郊区在市场竞争日益激烈的情况下，办公用房空置率仍从8.27%降为7.61%。 　　良好的市场前景，使华沙郊区现代化办公用房数量迅速增长，2004年新增面积达12.3万平米，增幅为03年的三倍。05年华沙郊区新办公楼房供应量约为15万平米。此外，尽管华沙西岸与东岸地区在办公楼房面积上存在巨大差别（分别为220万平米和12万平米），由于相对低的土地价格使越来越多的开发商关注华沙维丝瓦河东岸地区，大量的企业开始将办公地址选在华沙维丝瓦河东岸地区。 　　（五）新建房更受欢迎 　　办公楼房的新旧明显的影响着出租率，目前空置的办公楼房主要是2年以上的楼房，楼龄在2年以内的办公楼房明显受欢迎。 2004年办公房地产主要投资交易统计表 单位：万欧元 物业名称 买家 来源国 成交价 备注 Daimler Chrysler Bankhaus Wolbern 德国 6550 出售后回租 BRE Bank 德国封闭基金 德国 5595 出售后回租 Kredyt Bank(两个大楼) DEKA Immobilien 德国 3670 Antares Castle Carbery Properties 爱尔兰 2150 Office Park Domaniewska Beta DGE-Immo-Special(Deutsche Bank) 德国 1800 Merlini 私人投资者 爱尔兰 520 波兹南金融中心 AIB Polonia Property Fund 爱尔兰 未透露 　　（六）建房成本及租金情况 　　在波兰建设办公场所每平方米的平均费用是750到1150欧元，在华沙，克拉科夫，佛罗茨瓦夫和波兹南等大城市办公楼的租金在10－30欧元每平方米/每月，华沙市CBD地区每月物业服务费为3—6欧元/平米（其它地区约为2.5—5欧元/平米）。 　　二、商业地产市场 　　零售商场开发一直在房地产投资中占重要地位。在中东欧地区，零售用房交易量几乎是办公用房交易的二倍。2004年波兰商业地产市场发展强劲，交易额超7亿欧元。2005至2006年，波兰商业地产将居中东欧国家领先地位，新增商场营业面积将达160万平米，到06年末，波兰零售商场面积将达550万平米。 　　（一）大型购物中心的建设成为推动波商业地产市场的主要力量 　　目前波兰的大型购物中心主要由TKDevelopment,ECEApsys,Parkridge和TrigranitEuropeanRetailEnterprise等在波兰已有所基础的大投资者开发，超级连锁企业如Geant,Auchan和Tesco等也计划扩展其在波兰的商业网点。2004年华沙有两大零售中心开业：3月份，BlueCity，面积达6.5万平米，10月Arkadia，波兰最大的购物中心，面积达27.5万平米（其中零售面积为10.3万平米），据报道，开业头三个月，顾客达150万人次。2005年，Arkadia购物面积将达到12万平米，Targowek购物中心也将扩建2.3万平米的购物场地，WolaPark和GaleriaMokotow的零售面积将分别达7.3万平米和5.8万平米，2006年，面积达6.5万平米的ZloteTarasy也将投入使用。现在华沙市及周边有24个购物中心，零售面积超100万平米，使华沙成为波兰名副其实的商业中心。 　　2005年，一批所谓“新一代”购物中心也将在华沙以外地区开业：这包括：KingCrossMarcelin(总面积达34173平米)，波兹南购物广场(总面积29687平米)、克拉科夫市的GaleriaKazimierz(面积36200平米)；卡托维茨的Silesia购物中心（面积54300平米）。但是，位于罗兹的Manufaktura和华沙的ZloteTarasy将推迟到2006年开业。 　　在建的超大型购物中心项目有：位于克拉科夫的NoweMiasto（8万平米），在罗兹的Manufaktura（9.5万平米）和在弗罗茨瓦夫的GaleriaLegnicka（5.5万平米）。不过，大多数的在建购物中心属于中等规模，如克拉科夫的GaleriaKazimierz零售面积为3.6万平米，位于托伦的GaleriaCopernicus为3.3万平米，在Pila、Plock、Siemianowice、Tczew和Zamosc等小城市也出现了一些购物中心。 　　据CBRE介绍，波兰用于公共场所5.06亿欧元投资中的60%是零售商场建设。 　　（二）外国投资者纷纷进入波商业房地产市场 　　一大批机构投资者开始投资于商业房地产市场改变了发展商结构，特别是波兰入盟后，波兰突然间被来自德国、奥地利、爱尔兰及其它欧盟国家的投资基金所关注，纷纷在波寻找优良地产项目以求获得良好的投资回报。过去，投资者往往不敢在华沙以外，开发地产项目，但随着华沙及其它城市地产市场的整体繁荣，而使得投资者开始在一些中小城市开发地产，面积为2000平米左右的局部性商场正在一些地方，特别是人口不过15万人城镇迅速涌现。 　　（三）波主要城市零售商场即将饱和 　　零售商场建设在波兰主要城市如华沙、波兹南和弗罗茨瓦夫等地已饱和或即将饱和。零售商场租金比较低迷：在华沙每平米每月租金约为7.5——18欧元，其它城市则为6——15欧元。市政当局认为已有相当大数量的购物中心项目，现有购物中心已存在较激烈的竞争，因此对此类项目审批持谨慎态度。 　　（四）商业设施转向多种经营 　　尽管一些大型购物中心不断在波各城市涌现，但规模并不能保证项目成功。例如，WolaPark自02年开业以来，巨大的规模并不能吸引到消费者，而不得不转而开设独特的健身中心和电影院，市场定位转向以消遣,娱乐为主。现在许多大型购物中心纷纷将影剧院、健身中心、餐厅，时装中心等纳入其内，以增强吸引力。 　　（五）商业设施开发方案要求趋严 　　商业场地，作为主要公共场所之一，当地政府及公众对其建筑设计及对周围的影响比较重视，要求其美观、安全、实用并能体现一定的城市品味，对那些与旧城改造相结合的项目尤其严格。对开发商来说，关键是找到良好的地段和提出良好的设计方案以吸引租户，尤其是大客户。他们关注的不仅是项目设计的合理和建筑的艺术价值，同时，还有由于地理位置所给项目作为商业中心所必需的长期的商业吸引力。因此，市政当局及发展商往往会举办些待建项目的建筑设计方案比赛，征集最佳方案。 　　三、仓储房地产市场 　　（一）波仓储房地产市场发展潜力大 　　地处欧洲中部的波兰，其物流配送不仅仅服务于境内消费，还承接了大量的跨境服务，这在波兰入盟后，尤为明显，据统计，物流运输中约有近80%的货物是在波兰的过境运输！波兰虽有长达25万公里的公路网，高速公路却只有约460公里，据波基础设施部介绍，从2005年开始，政府力争每年建成200公里高速公路投入使用，因此，高速公路沿线存在着较大的物流仓储发展潜力及机会，这也使不少开发商开始在未来高速公路沿线购地，伺机开发仓储地产。 　　仓储房地产过去主要建在华沙和PiotrkowTrybunalski周边地区，当前该地区聚集了80%的仓储投资，不过，入盟，与德国等西欧国家经贸交往的日益加强，以及相对便宜的地价，使得许多投资商对围绕波兹南和罗兹的西里西亚地区表现出越来越大的兴趣。 　　（二）越来越多的西方开发商进入波仓储房地产市场 　　目前，EuropaPark、AllianceLogisticsCentre、MilleniumLogisticsCentre和NadarzynBusinessPark四大发展商在波兰物流用房地产开发上占支配地位。开发面积约占整个市场份额的80%左右，不过高达两位数的投资回报率，使仓储房地产领域也涌现一批新投资者，例如：英国的Morley基金，其与ParkridgeCE，组成了2亿欧元规模的Parkridge的欧洲分配基金，由于市场上没有现成的合适仓储产品（房产），其决定自己开发自己的房地产项目。 　　市场的改善，使越来越多的企业涉足该领域，如，造纸企业Emerson在PiotrkowTrybunalski投资5亿兹罗提建设37万平米的仓储用房；英国仓储发展商ParkridgeCEDevelopments计划投资2亿欧元，在波兰开发仓储设施。EuropaPark'sDevelopment计划在华沙附近的Mszczonow扩建2万平米的仓库，使该片仓储面积达6万平米，到2010年，建筑面积将达35-40万平米。 　　（三）仓储房地产供需两旺 　　2004年波兰仓储房地产市场供需两旺，主要的增长地区是波兹南和罗兹等城市周边地区，建筑面积达112564平米，比03年增长78%。仓储空置率不到4.6%（不含华沙及周边地区），华沙则由于高地价和用户不断向另处寻求更便宜的场地而增长受到限制，空置率达9.6%。 　　随着入盟后信心的恢复，预计2005年波兰仓储开发建设将继续加快，将约有16万平米的仓库建成，增幅将达40%以上。这些仓库主要是位于华沙以外主干公路沿线的主要城市，如西里西亚、波兹南、罗兹、弗罗茨瓦夫等，华沙则由于高地价而发展继续受限。 　　2005上半年，华沙物流用房地产面积达14.5万平米，空置率为8.93%，另有12.17万平米的场地正在修建中。华沙市A级物流场地的租金是每平米每月3.5欧元，这在中东欧国家仍有很强的竞争力。2005上半年，华沙周边地区物流用地产交易达144806宗，地区性仓储用房的需求一直在增涨，租金较之华沙低，约为2.80——3.5欧元每月每平方，随着前两年建设的仓库的不断出租，仓储房地产空置率将进一步下降，良好的市场需求为波兰仓储房地产市场造就了一个较大的发展机遇，到2006年大约有100万平米的新仓储建成，这将是2003年的二倍！ 　　总之，从波兰非住宅房地产市场情况看，入盟、经济复苏等因素增强了投资者信心。华沙办公用房空置率下降，投资者在被商场项目所吸引的同时，也渴望在此分到一杯羹；而物流房地产随着波兰进一步融入欧盟，存在着巨大的发展潜力。

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