波兰二手房价格正在下跌 | 快速获利模式越来越难 |

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    波华资讯 4月11日报道 | 近几个月来，波兰房地产市场经历了明显的价格调整。根据 Morizo​​n-Gratka group房地产集团的最新分析，波兰二手房市场的公寓价格已开始实际下跌，这可能意味着潜在买家和卖家的趋势发生重大变化。

    波兰房地产市场正在进入调整阶段，这可能会给许多寻找自己住房的人带来安慰。市场分析人士越来越多地谈论房地产价格飞涨时代的结束以及整个行业更加平衡时期的开始。

• 波兰二手房房价开始下跌
  

    在波兰 12 个最大城市中有 11 个呈下降趋势。2025 年 3 月的数据显示了明显的下降趋势——在所分析的 12 个城市中，与去年同期相比多达 11 个城市的平均报价下降了约 2.2%。这看起来似乎是一个很小的变化，但当我们考虑到持续接近 5% 的通货膨胀时，公寓的实际价值已经下降了 7% 左右。这是一次重大调整，可能会对买家和卖家的决定产生重大影响。

    —尽管这些调整幅度很小，但它们每个月都会重复出现 — Morizo​​n-Gratka Group 集团房地产市场专家表示。

    —这些价格上涨只会偶尔发生，从长远来看，这清楚地表明二手房市场上待售公寓的价格将逐步调整— 他补充道。

    通过数据发现，与2025年2月相比，3月份公寓业主的价格预期平均降低了 0.6%。

    全国各地的房价调整并不统一。房价下跌幅度因地区不同而存在很大差异。罗兹的房价调整幅度最小，每平方米价格仅下降了 0.2%，比亚韦斯托克的房价调整幅度为 1%。比得哥什的降幅为 1.1%。就平方米价值而言，我们谈论的只是约 20-100 兹罗提的很小变化。

    华沙、卡托维兹、卢布林、弗罗茨瓦夫、奥尔什丁和波兹南这六个大城市中心的跌幅更大。这些城市的房价下跌了 2% 以上，导致每平方米价格下降，从卡托维兹的 206 兹罗提到华沙的 366 兹罗提。在首都，我们已经在讨论可能对普通公寓最终价格产生实际影响的调整。

    然而，克拉科夫仍然是下滑最快的城市。该城市 3 月份平均要价为每平方米 15885 兹罗提，与去年同期相比下降了 4%。就具体金额而言，我们谈论的是每平方米高达 668 兹罗提的调整。当购买一套 50 平方米的公寓时，差价已经超过 33000 兹罗提——这个数额在谈判中可能成为一个重要的论据。

    值得注意的是，全国下降趋势的一个例外——格但斯克。这座波罗的海沿岸的城市是所分析的 12 个城市中唯一一个价格小幅上涨 0.2% 的城市，这意味着每平方米价格上涨 51 兹罗提。这种异常现象可能由多种因素造成，包括格但斯克作为居住和投资地点的持续吸引力，以及或许最重要的是，近年来投入使用的投资建成的公寓在二手房市场上的销售，因此其估价远高于当地平均水平。

    房地产市场观察者注意到卖家行为中存在一个有趣的模式。那些长期寻找买家却未能成功的房地产业主越来越多地决定采用所谓的“萨拉米香肠”方法。它涉及逐步将起始价格每周小幅降低——5000，10000 或 20000 兹罗提。这种策略可以让你避免一次性大幅降价，因为这可能会被解读为卖家绝望的表现，同时还可以根据市场实际情况慢慢调整价格。

    二手房地产市场公寓的报价通常会逐渐下降 - 正是这种累积效应对当今市场的影响最大。专家表示，数月未找到买家的业主正在逐渐调整他们的预期。与此同时，市场上又出现了越来越多的新报价，起始价格也更具竞争力。业主观察到其他卖家在出售类似房产时遇到的困难，从一开始就尝试以更现实的估价来区分他们的报价。这一策略需要充分了解当地市场。

    尽管整体呈下降趋势，但部分细分市场对价格调整表现出了较大的抵抗力。较高的要​​价仍然是高标准房产的领域，尤其是那些刚刚装修完毕、现代化装修、可“立即”入住的房产。此外，不需要额外投资的新楼公寓价格保持在相对较高的水平。

    另一方面，市场上充斥着价格与当前实际情况明显不同的报价。位于不太吸引人的地段、按照过时的标准装修和配备或需要大规模翻修、价格过高的房子可能需要等待买家数月之久。

    房产所有者往往对房产产生感情，并错误地相信其独特性，从而导致不合理的价格预期。然而，市场现实逐渐验证了这种假设。

• 通货膨胀和房地产的实际价值
  

    在分析房地产市场形势时，不能忽视经济背景，尤其是波兰持续的高通胀时期。根据中央统计局的数据，2025 年 3 月通货膨胀率约为 5%。这一因素显著影响了房地产的实际价值，因为即使名义利率价格稳定，但公寓的实际价值也会随着经济总体价格水平的上涨而下降。

    房价趋势指数考虑到了通货膨胀的影响，2025 年 3 月的房价趋势指数为 969.1 点，涨幅高达 7%。比去年同期少了一点。这意味着公寓的实际价值下降速度比广告中所示的名义利率要快。

    这一统计数据有力地挑战了房地产“是一种安全且始终有利可图的投资”这一普遍观念。虽然从长期来看，投资公寓仍然可以保护资本免受通货膨胀的影响，诸如（快速装修并转卖）以获取利润等短期投资策略的风险越来越大，利润也越来越低。

    房地产市场正在进入一个需要耐心、常识和良好建议的阶段。房地产的投资潜力仍然存在——尤其是购买出租或作为长期投资。然而，快速获利变得越来越困难。对于买家来说，这是一个谈判的好时机，而对于卖家来说，这是一个需要灵活变通的信号。有一件事是肯定的：值得抛开情感，需要根据硬数据做出决策——Morizo​​n-Gratka 集团房地产市场专家总结道。

    当前二手房市场的状况可能预示着波兰房地产市场趋势的更广泛变化，经过多年的持续增长，波兰房地产市场正在进入更加稳定和价格调整的阶段。对于许多潜在买家来说，这可能是他们期待已久的以更实惠的价格购买自己公寓的机会。同时，这也是一个信号，提醒投资者重新考虑自己的策略，在做出投资决策时要更加谨慎。