外国资本涌入波兰买房 政府不知所措 专家称：“宜疏不宜堵”

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波兰华人资讯网10月10日报道 || 当被问及如何推动国外巨额资金进入波兰房地产市场时，下议院的发展部副部长PiotrUściński表示，我们正想知道如何解决这个问题。专家表示政府采取行动阻碍是不必要的，因为我们几乎不可能重演德国的这种情况。

外国巨额资金在波兰疯狂采购。他们购买整个街区，甚至是整个住宅区。购买到的住宅再拿去出租。波兰对他们来说是一道美味佳肴。与其他欧洲国家相比，波兰的房价相当有吸引力，即使从我们的角度来看，它们已经超出了可接受的范围。同时，租赁提供了令人满意的回报率，每年净收入在4%左右波动。

在5月份，瑞典基金HeimstadenBostad购买了2500套公寓进行出租。他们支付了14亿兹罗提。他们此前还从Marvipol公司购买了 707套华沙的公寓。

在6月底，丹麦基金NordicReal Estate Partners的收购引起了轩然大波。NREP以1亿欧元在华沙的Bemowo和Służewiec区购买了1000多套公寓，并宣布还有进一步收购的计划。直到年底，他们在波兰总共有5亿欧元的支出预算。到2025年，NREP希望在波兰拥有多达1万套公寓进行出租。

据分析人士称，已经有大约6300多套新公寓在国[size=18.6667px]外资本手中。柏林的例子表明，外国资本的涌入对房地产价格产生重大影响。德国的租金大幅上涨。仅在一年中，它们就增长了约13%。

这项具有争议性的公投，恰恰反映着现代「住房正义」运动正在急剧膨胀起来。这项公投询问柏林选民是否赞成巿政府从当地大地产商征收（expropriate）房屋单位，将物业改作公共房屋或其他可负担房屋用途，以解决当地楼价高涨的问题。结果约57%柏林人支持该倡议，等于超过100万柏林人表示支持。

在柏林市拥有约11.3万个单位的柏林大地产商Deutsche Wohnen，以及其他地产商如Vonovia、Pears Group、Heimstaden，显然是公投的主要针对目标。根据《德国之声》报道，提出公投的民间倡议组织Deutsche Wohnen & Co. Enteignen表示，被征收单位的地产商理应获得赔偿，但赔偿金额应要远低于市价，而根据市议会的估计，这笔赔偿仍可能总值超过300亿欧元。

这些机构正在利用房屋供应操控金融市场，它们与一般房东地主不同，因为它们的客户不是真正的租客，而是一帮集团股东。德国民间组织研究员Joanna Kusiak说道。

柏林的情况可能永远不会在波兰重演

据波兰房地产市场专家、出租房地产业主协会“Mieszkanicznik”联合创始人Paweł Czerwiński表示，波兰的情况并不是太坏，但可以肯定的是，对资金的需求将会增长。目前批发采购的规模并不恐怖。他说，外国基金的兴趣当然会随着这类投资盈利能力的增加而增长。

到目前为止，两家外国基金在2021年收购了4300套公寓，而去年是在2000套左右。开发商今年将开始建设至少16万平方米的公寓，其中大部分将出售。房地产行业专家Jarosław Jędrzyński指出，这样的比例已经决定了外国资本对波兰房价和租金水平产生了显著的影响。

政府正在关注国内房地产市场的局势。发展和技术部副部长​​Piotr Uściński被问及柏林的情况时称：“我们正在密切关注波兰的房地产市场。同时，我们还在观察柏林正在发生的事情。我们想知道如何解决它。我们正在努力防止出现在柏林的此类问题。

该部新闻办公室新闻发言人称：“到目前为止，政府还没有提出具体的解决方案。在波兰，外国资本刚刚开始投资于房地产市场。我们正在监测这种情况，如果事实证明投资是投机性的，比如炒房，我们将立刻采取行动。”

房地产专家Jarosław Jędrzyński指出，虽然政府还提到了限制外国资本在波兰批量够买房产的规定。但是，我们并没有看到任何细则。即使2021年所有在华沙建造的公寓都是由外国基金收购了，出租房屋的入住率在很多年内也赶不上柏林。值得一提的是，有84%的柏林人是靠房租生活的。所以，柏林的情况可能永远不会在波兰重演。

最重要的是，虽然每个人都有不同的心态，但可以肯定的是更喜欢买房而不是租房。因此，提高租金和提高房价共存的情况在波兰比在德国更难实施。在波兰，机构租赁市场有机会快速发展，前提是它能够与买房的选择相竞争。因此，对任何基金在波兰的投资活动进行法律限制的想法都是绝对错误的、有害的。他表示，当房地产市场出现衰退，会造成经济放缓的可能很快就会到来，届时住房市场的需求可能会成为影响黄金价格的一个因素。

房地产专家Jarosław Jędrzyński认为，政府应采取措施，增加住房建设投资用地的供应，缩短和简化开发商的行政程序，抵制投机资本的活动，例如对第二套或第三套公寓征税的办法来解决。